KAKO JE EKSPLODIRAO TREND IZNAJMLJIVANJA PRIVATNIH STANOVA U TURISTIČKOJ SEZONI Zimi obiteljski dom, ljeti zimmer frei

Hoće li po broju turističkih dolazaka i noćenja ova godina opet biti bolja od prošle, znat će se uskoro kada završi sezona, no definitivno je srušen rekord u nikad većem broju smještajnih kapaciteta. Iznajmljivanjem kuća, apartmana, soba i, u posljednje vrijeme sve više, stanova u zgradama, koji su do jučer služili za stanovanje, u Hrvatskoj se službeno bavi oko 100.000 osoba, a gostima se u privatnom smještaju nudi oko 720.000 kreveta. Podaci su to koje otkriva predsjednik Hrvatske zajednice udruga obiteljskog smještaja, krovne organizacije koja okuplja privatne iznajmljivače, Mirko Bulić koji i sam proteklih deset godina u svojoj obiteljskoj kući u Opatiji gostima nudi dva apartmana – jedan dvokrevetni i jedan trokrevetni. Smješteni su u prizem­lju, a on živi na prvome katu.

“Imam svoju web-stranicu preko koje me gosti nalaze, a već je i dosta stalnih gostiju uglavnom iz Njemačke i Austrije. Meni to nije jedini izvor prihoda jer imam i mirovinu, ali ti apartmani su mi omogućili da školujem djecu i pristojno živim. Svake godine treba uložiti oko 2000 eura u uređenje interijera i eksterijera, što je redovito održavanje jer treba promijeniti nešto od namještaja ili opreme, obojiti zidove...”, kaže Bulić, po struci ugostitelj koji je cijeli radni vijek proveo u turizmu. Zadovoljan je što bi ljeto mogao završiti s popunjenošću od 55 dana u razdoblju od lipnja do rujna, a to je za svakog iznajmljivača izvrstan rezultat kojim se tek malobrojni mogu pohvaliti. Nije lako iznajmiti smještaj lošije kvalitete pogotovo ako je cijena prenapuhana, što je ovoga ljeta na cijelom Jadranu bio čest slučaj. U dalmatinskim je turističkim mjestima, poput Primoštena ili Trogira, teško u srpnju i kolovozu naći apartman jeftiniji od 100 eura po danu, što je poštena cijena samo ako se u njega mogu komotno smjestiti četiri osobe i ako je kategorija na razini četiri ili pet zvjezdica, što podrazumijeva balkon, klima-uređaj, moderan namještaj, kuhinju, pristup internetu...

Matija Djanjesic / HANZA MEDIA

Mirko Bulić

U sve turističkijem Zagrebu sve to se može dobiti i po dvostruko nižoj cijeni i uglavnom je riječ o stanovima za dnevni najam u stambenim zgradama, kakvih se može dosta naći i u Splitu, gdje se zbog velike potražnje često preskupo nude i loše uređeni prostori. A ovoga se ljeta tamo dogodio i teži incident kada je britanska turistkinja od iznajmljivača dobila šipkom po glavi jer se pobunila što soba nije onakva kakvu je rezervirala preko interneta, nego daleko manje komforna i na drugoj lokaciji, dalje od centra.

S obzirom na broj turista zapravo je i malo takvih događaja koji bacaju loše svjetlo na cjelokupni hrvatski turizam, a pogotovo kada znamo da se danas u Hrvatskoj svatko tko ima bilo kakav slobodan prostor, makar i sobu u vlastitom stanu, može lako početi baviti iznajmljivanjem. Kako je gotovo polovici iznajmljivača to glavni ili jedini prihod, teško je ikome od njih zamjeriti što se bave turizmom o kojem pojma nemaju. Osim, možda, onima koji to rade na crno, a takav je barem svaki treći. Prema procjenama Bulićeve Zajednice udruga 38 posto privatnog smještaja se prodaje u sivoj zoni, zbog čega je stvaran broj kreveta znatno veći od službenih 720.000. Privatni ili obiteljski smještaj, kaže on, čini čak 59 posto ukupnog smještaja u Hrvatskoj. Slijede kampovi s 23 posto i hoteli u kojima je samo 16 posto smještajnih kapaciteta.

“Niti jedna druga zemlja na Mediteranu nema toliki udio kreveta u privatnom smještaju ni toliki postotak stanovništva koji se bavi iznajmljivanjem”, zaključuje Bulić. Hrvatska je, tvrdi, u proteklih nekoliko godina dobila nekoliko stotina tisuća novih kreveta u privatnom smještaju. Tako je 2016. broj smještajnih jedinica u odnosu na prethodnu godinu porastao za 26 posto. Uzroke porasta Bulić vidi u tome što hrvatski građani tradicionalno imaju u vlasništvu brojne, uglavnom naslijeđene nekretnine, a mnoge tvrtke su propale i ljudi su ostali bez posla te su se, kako bi osigurali egzistenciju, okrenuli jedinoj preostaloj vitalnoj gospodarskoj grani – turizmu. Neki, dodaje, i na račun vlastitoga komfora jer su pregradili stanove i kuće kako bi dio poslužio za iznajmljivanje.

“Stambeni prostori pretvoreni su u apartmane. Pojavio se i novi trend koji je krenuo iz turističkih gradova poput Barcelone i Pariza da ljudi za život unajmljuju stanove na periferiji, a svoje stanove u središtu grada iznajmljuju turistima. Iz urbanih sredina tako nestaje domicilno stanovništvo. To se polako događa i kod nas, sve više u Splitu, Rijeci, Zagrebu... Vjerojatno ćemo morati povući ručnu kočnicu. Hrvatska je posljednjih godina imala velike turističke poraste jer su konkurentske zemlje bile u krizi, no ove godine se vidi da je ponuda smještaja veća od potražnje”, ocjenjuje Bulić i govori kako svaki objekt koji se iznajmljuje mora biti registriran i kategoriziran, za što su zaduženi uredi državne uprave, odnosno njihovi odjeli za turizam koji postoje u svim gradovima i općinama. Procedura je jednostavna: komisija obiđe prostor, dobiješ rješenje i možeš raditi. Većina iznajmljivača državi plaća porez paušalno u iznosu od otprilike 300 kuna godišnje po krevetu. Uz to moraju goste prijavljivati turističkoj zajednici i plaćati joj boravišnu pristojbu.

Kao poseban problem Bulić ističe POS-ove stanove – kupljene po povoljnijim uvjetima s ciljem rješavanja stambenog pitanja – koje njihovi vlasnici nude turistima iako se takvi stanovi određen broj godina ne bi smjeli iznajmljivati.

“Teško je kontrolirati crno tržište. Jedini je način da financijska inspekcija i policija krenu u kontrolu od kuće do kuće. I dio smještaja koji se nudi preko stranih agencija kao što su Booking.com ili Airbnb nije registriran. U početku su te platforme tražile od iznajmljivača dokaz da su prijavljeni, ali to više ne rade te su postale Eldorado za neregistrirane iznajmljivače. Francuska je čak zbog toga tužila Airbnb, koji je morao platiti kaznu”, otkriva Bulić. On smatra da Hrvatska treba biti turistička Meka za Zapadnu Europu, odnosno destinacija s 4 i 5 zvjezdica, a za to iznajmljivače treba educirati, pružiti im informacije, učiti ih strane jezike, a pogotovo se ne smije dogoditi da gost bude prevaren i pretučen. Loš glas u turizmu se daleko čuje. Umjesto masovnog, Hrvatskoj, dodaje, treba kvalitetan turizam.

“U turizmu na održivim osnovama nema brze love. Svatko vidi svoju priliku u turizmu, ali kada svi u nečemu vide priliku, to više nije prilika”, zaključuje direktorica i vlasnica tvrtke Colliers Advisory d.o.o. Vedrana Likan, vlasnica licence globalne real estate konzultantske kompanije Colliers International za Hrvatsku, Sloveniju i BiH. Ova je godina, prema njezinim riječima, hrvatskom turizmu donijela osvještenje jer se 1. kolovoza u špici sezone moglo naći dosta slobodnog smještaja po povoljnoj cijeni. Na vidjelo je izašao problem da Hrvatska u hotelima ima manje od 20 posto ukupnih smještajnih kapaciteta, a istodobno mnogi žele zaraditi od turizma pa, u nedostatku kvalitetnog hotelskog smještaja, iznajmljuju privatni smještaj. Potražnja za takvim smještajem upitne kvalitete naglo je pala.

Duje Klarić / HANZA MEDIA

Vedrana Likan

“Ne može se svatko baviti turizmom. Iznajmljivanje stanova za kratkoročni najam ozbiljan je posao jer je potrebno čistiti prostor, mijenjati posteljinu, dočekivati goste, i to nije laka zarada. Nije jedino mjerilo uspjeha sezone broj dolazaka i noćenja, nego kvaliteta gostiju i izvanpansionska potrošnja. Kao destinacija težimo smještajnim kapacitetima s četiri i pet zvjezdica i gostima veće platežne moći, a takvi goste traže kvalitetnu uslugu, hotelski smještaj ili kvalitetan privatni smještaj, a toga u Hrvatskoj nedostaje. Jeftiniji privatni smještaj niže kategorije obično traže gosti slabije kupovne moći, a takvi ove godine nisu odabrali Hrvatsku jer su privatni iznajmljivači na krilima prošlogodišnjeg uspjeha podigli cijene i za 30 posto, a na tržište su se vratile povoljnije destinacije poput Turske, Grčke, Tunisa i Španjolske. To je dokaz da nema strategije i pametnog planiranja”, ističe Vedrana Likan, koja procjenjuje da će se mnogi stanovi koji su se posljednjih godina nudili za kratkoročni najam vratiti u dugoročni, odnosno klasično iznajmljivanje, osobito u Zagrebu, gdje se ponuda privatnog smještaja turistima dogodila stihijski, a sve što se na taj način razvija obično je osuđeno na propast.

U Splitu je, dodaje, za privatne iznajmljivače ipak bolja situacija jer je grad uz more i privlači mnogobrojnu mladu festivalsku publiku koja nema novca za hotel i stoga bira privatni smještaj koji je jeftiniji. Uz to u Splitu vlada veća potražnja za nekretninama i svaki novoizgrađeni stan brzo se proda. Problem je, smatra, i što u iznajmljivanju privatnog smještaja još ima dosta sive ekonomije. Vlada ide na ruku privatnim iznajmljivačima jer su oni mnogobrojni i predstavljaju glasačko tijelo, no takva ponuda uglavnom ne pridonosi ni kvaliteti ukupne turističke ponude ni punjenju državnog proračuna.

Da je privatnog smještaja previše slaže se i direktor hrvatskog ureda međunarodne konzultantske kompanije Horwath HTL Siniša Topalović i otkriva kako je s udjelom od 35 posto s kraja 80-ih narastao na gotovo 60 posto svih kapaciteta što, smatra, Hrvatsku čini izuzetno nekonkurentnom. Čak 98 posto svih novih kreveta u proteklih je deset godina otvoreno u privatnom smještaju u kojem broj kreveta kontinuirano raste u prosjeku 7 posto godišnje, dok je protekle 3 godine ta stopa rasta dosegla 12 posto pa je tako 2000. u privatnom smještaju bilo 274.000 kreveta, a danas ih je tri puta više. Takav nekontroliran rast, uključujući i prenamjenu stanova u apartmane u gradovima, predstavlja opasnost zbog urušavanja tržišta privatnog smještaja.

Siniša Topalović

“To znači da prijeti opasnost od viška ponude u odnosu na potražnju. Prosječna zauzetost privatnog smještaja je 12 do 13 posto u godini što je vrlo nisko. Apartmani niže i srednje kvalitete zauzimaju najveći udio u ponudi, a popunjeni su svega dva do tri ljetna mjeseca. Globalni je trend da se stanovi u urbanim središtima pretvaraju u turističke kapacitete, ali ključno je da se taj proces kontrolira. Barcelona je odredila zone gdje ne dozvoljavaju novi privatni smještaj. Velik dio krivice za postojeće neodrživo stanje trebaju preuzeti sve razine vlasti koje kontroliraju prostorno planiranje i gdje se u velikom broju slučajeva pod krinkom razvoja novih stambenih zona prostor bezočno pretvara u najjeftinije apartmanske mastodonte”, kaže Topalović koji primjećuje da i u Zagrebu stanovi srednje kvalitete koji se nude preko Airbnb-a jako loše posluju. Opstat će, smatra, samo oni koji imaju dobre pozicije u kombinaciji s vrhunskim uređenjem dok će se ostali vratiti u dugoročni najam. Glavni uzrok problema vidi u tome što sve dosadašnje hrvatske vlade nisu uspjele pokrenuti gospodarstvo. Tako je 90-ih godina, kada su mnogi ostali bez posla, iznajmljivanje smještaja bilo shvaćano kao socijalna kategorija da bi u međuvremenu ono preraslo u ozbiljan biznis koji se i dalje odvija po pravilima kao da je socijalna kategorija. To znači da se ta djelatnost minimalno oporezuje, iako brojni iznajmljivači po apartmanu zarađuju 15, 20, 30 pa i više tisuća eura godišnje.

U turističkim zajednicama dvaju najvećih hrvatskih gradova Zagreba i Splita ističu kako je porast ponude smještajnih kapaciteta izravno vezan uz porast broja ostvarenih dolazaka i noćenja. U Splitu tvrde da njihov grad sve više postaje etablirana cjelogodišnja turistička destinacija, dok u Zagrebu kažu kako se grad premetnuo u jedno od nezaobilaznih turističkih odredišta u Hrvatskoj.

Od ukupno 32.476 kreveta, više od dvije trećine ili 23.581, prema podacima TZ-a, u Splitu otpada na privatni smještaj. U Zagrebu je on također na prvom mjestu s 44 posto svih kreveta, a slijede hoteli u kojima je 42 posto smještajnih kapaciteta.

U Splitu dodaju kako, prema njihovim saznanjima, najpopularniji booking-portali iznajmljivačima uvjetuju predočenje važećeg rješenja o kategorizaciji.

U TZ-ima oba grada se slažu kako rezerviranje smještaja preko globalno poznatih portala pridonosi boljoj tržišnoj vidljivosti, i to postaje i jedan od najčešćih kanala za rezervaciju smještaja.

“Na neki način ti portali pridonose rastu kvalitete smještaja jer su iznajmljivači sve više svjesni konkurencije, a ocjene gostiju motiviraju ih na podizanje kvalitete usluge i odnosa prema gostu”, ističu u Splitu, a u Zagrebu dodaju da “mogućnost ocjenjivanja smještaja daje jasnu sliku o zadovoljstvu korisnika, što sigurno pridonosi i porastu kvalitete usluge”.