Postoji jedna stara priča o zen majstoru i mladom dječaku, možda ste čuli za nju. Dječak je na svoj četrnaesti rođendan za poklon dobio konja i svi u selu su komentirali kako je to predivno, a zen majstor je oprezno rekao: „Vidjet ćemo.“ Dvije godine poslije dječak padne s konja i slomi nogu, a svi u selu su komentirali kako je to užasno, osim zen majstora, koji je rekao: „Vidjet ćemo.“
Nedugo nakon toga u zemlji započne rat i gotovo svi muškarci u selu bili su mobilizirani, osim dječaka kojemu je noga bila slomljena. Svi su komentirali da je baš dobro što dječak ne mora ići u rat, dok je zen majstor i ovaj put rekao: „Vidjet ćemo.“
Tako nekako bismo mogli sažeti stanje na tržištu nekretnina uoči početka primjene nove Vladine mjere kojom se predviđa povrat polovice PDV-a pri kupnji prve nekretnine u novogradnji. Povrat poreza je ovih dana još jednom najavio ministar prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine.
To je tek jedna od mjera za priuštivo stanovanje, sadržana u Nacionalnom planu stambene politike Republike Hrvatske do 2030. godine, čija bi provedba uskoro trebala započeti. Mjera izaziva veliki interes potencijalnih kupaca jer od svih ideja iz Nacionalnog plana, povrat poreza je najbrža i najkonkretnija mjera koja može pomoći mladim obiteljima u rješavanju njihova stambenog pitanja. U ekonomskoj politici, baš kao i u životu, građani vole brza rješenja, koja nisu nužno i uvijek najbolja.
Treba zadovoljiti kriterije Pravilnika
Iz Ministarstva javljaju da bi pravilnik koji će definirati uvjete povrata trebao biti objavljen u ožujku, nakon čega će kupci stanova moći podnijeti zahtjev za povrat polovice PDV-a ili cjelokupnog iznosa poreza na promet nekretnina ako su nekretninu kupili od 1. siječnja 2025. godine.
U objavi Ministarstva stoji da će se „Pravilnikom odrediti i ostali kriteriji za ostvarenje prava, poput određene kvadrature stambene jedinice po članu kućanstva (povrat iznosa do određene kvadrature ako je stambena jedinica veća od propisanog po članu kućanstva), maksimalne cijene stambene jedinice koja je predmet povrata, obveze prijave prebivališta u stambenoj jedinici itd.”
Dakle, subvenciju će moći koristiti samo kupci mlađi od 45 godina koji zadovolje kriterije pravilnika. Prema neslužbenim najavama, kvadratura do koje bi se mogao dobiti povrat poreza iznosila bi 50 četvornih metara za samca, a dodatnih 15 kvadrata za člana obitelji.
Roditelji s jednim djetetom bi tako imali pravo na maksimalnih 80 četvornih metara za koje mogu dobiti povrat poreza. Ako se odluče za kupnju veće nekretnine, za višak kvadrata povrh navedenih 80 olakšica neće vrijediti. Prosječna cijena kvadrata će se računati za svaki grad ili općinu zasebno, pa čak i za određenu mikrolokaciju unutar grada. Osim toga, postojat će obveza prijave prebivališta u subvencioniranoj nekretnini i zabrana prodaje na određeno vrijeme.
Za primjer uzmimo dvočlanu obitelj iz Splita, koja planira kupnju novog stana od 65 kvadrata po cijeni od 3500 eura za četvorni metar, što je u Splitu trenutno minimalna cijena novogradnje. Ukupna cijena takvog stana s porezom je 227.500 eura. Ako se stan kupuje od pravne osobe, tj. tvrtke, udio PDV-a u ukupnoj cijeni iznosi 45.500 eura, što znači da obitelj može očekivati povrat od 22.750 eura. Ako se stan kupuje od fizičke, tj. privatne osobe (što je najčešći slučaj sa starom gradnjom, odnosno rabljenim stanovima), ne plaća se PDV nego porez na promet nekretnina po stopi od 3 posto vrijednosti nekretnine, stoga obitelj može očekivati povrat od 6825 eura, koliko iznosi navedeni porez.
Nije loše, složit ćemo se. Svota od 22.750 eura lijepo će doći mladoj obitelji prilikom opremanja novog stana. Primjećujemo da polovica PDV-a na koji će kupci imati pravo ako zadovolje kriterije iznosi točno 10 posto ukupne, tj. konačne cijene stana.
Povećat će se potražnja za novogradnjom
Međutim, upravo zbog povrata poreza koji ima isti efekt kao i subvencija, realno je očekivati da će se potražnja za novogradnjom povećati u ovoj godini, dok bi se potražnja za rabljenim stanovima mogla eventualno smanjiti. Tu dolazimo do zamke u cijeloj priči. Naime, povećana potražnja za novogradnjom do koje će doći zbog Vladinih subvencija zasigurno će utjecati na rast cijene novih stanova. Jedina nepoznanica u ovom trenutku jest koliko će taj rast iznositi. Naravno da će cijene stanova rasti i zbog drugih razloga (strani kupci, nedostatak radne snage, ograničena ponuda…), a ne samo radi Vladinih subvencija. Stoga neće biti lako izolirati onaj dio porasta cijena za koji je isključivo zaslužna subvencija u obliku povrata polovice PDV-a.
Pretpostavimo li da će cijena novogradnje u ovoj godini porasti barem za 10 posto, to će kompletno poništiti mjeru povrata poreza, s obzirom da će stanovi na tržištu u tom slučaju poskupjeti točno za onaj iznos koji će Vlada subvencionirati. Ono što je mlada obitelj dobila na mostu, izgubila je na ćupriji. Napomenimo da pretpostavka rasta prosječne cijene od (minimalno) 10 posto u ovoj godini uopće nije nerealna uzme li se u obzir da su realizirane cijene novogradnje u Splitu prošle godine rasle za puno više od tog postotka.
Smisao stambene politike trebao bi biti da se, izravno ili neizravno, poveća ponuda stambenog prostora i time utječe na priuštivost stanovanja. Međutim, povrat PDV-a za prvu nekretninu, jednako kao i povrat poreza na promet nekretninama mjere su koje dodatno podgrijavaju potražnju koja je ionako visoka. Iako će takve mjere u kratkom roku kupcima omogućiti nešto niže troškove pri kupnji stana, u srednjem i dugom roku bi upravo zbog mjera koje ciljaju potražnju moglo doći do porasta cijene stanova. Što vam vrijedi subvencija ako ćete zbog nje stan na tržištu platiti skuplje.
Vrlo sličnu situaciju već smo imali prilike vidjeti s APN-ovim subvencioniranim stambenim kreditima od kojih je Vlada konačno odustala jer je svima postalo jasno da su upravo subvencionirani krediti bili jedan od razloga preskupih stambenih kvadrata s kojima se danas suočavamo i radi kojih nam je potreban nacionalni plan stambene politike. Svaki oblik subvencioniranja potražnje prije ili kasnije vodi do porasta konačne cijene proizvoda ili usluge koja se subvencionira. Stoga, prije nego što pohvalimo Vladu za potez koji bi trebao olakšati kupnju prvog stana, pričekajmo konačne efekte tog poteza.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....