Hrvatskom hotelijerstvu u sljedećih pet godina potrebno je čak 5,2 milijarde eura ulaganja, a više od polovice hotela posljednju je veću obnovu imalo prije najmanje deset godina. Prosječna je starost hotelskih objekata iznosi 55 godina, a čak ih je 82,3 posto u zreloj fazi svojeg životnog ciklusa ili u fazi opadanja. Istodobno Hrvatska zaostaje za regionalnom konkurencijom u novim hotelskim investicijama, osobito u segmentu međunarodnih luksuznih brendova. To su neka od najvažnijih upozorenja iznesenih na 28. kongresu hotelijera u porečkom Pical Resortu.
Prema istraživanju Hrvatske udruge turizma (HUT) i Udruge poduzetnika u hotelijerstvu Hrvatske (UPUHH), koje je predstavio direktor UPUHH-a Bernard Zenzerović, čak 84,6 posto hotelskih objekata izražava potrebu za novim ulaganjima. Istraživanje je provedeno u travnju i svibnju ove godine na uzorku od 130 objekata sa 62.200 smještajnih kapaciteta, što predstavlja 35,6 posto ukupnog kapaciteta objekata iz skupine hotela.
Rezultati pokazuju da se samo 5,4 posto hotela nalazi u početnoj fazi razvoja, a 12,3 posto u fazi rasta. Čak 56,9 posto već je u fazi zrelosti, a 25,4 posto u fazi opadanja. Posebno je nepovoljno stanje u hotelima s tri zvjezdice, među kojima se 91 posto nalazi u fazi zrelosti ili pada, dok je kod hotela s pet zvjezdica taj udio 59 posto.
Obnova svakih deset godina
- Prema standardima hotelske industrije, svakih sedam do deset godina potrebno je provesti veću obnovu, a nakon deset do petnaest godina rekonstrukciju i repozicioniranje objekta. U Hrvatskoj je prosječno vrijeme od posljednje veće obnove 12 godina. Čak 18 posto hotela posljednji je put značajnije obnovljeno prije 20 ili više godina, a 51 posto prije najmanje deset godina - istaknuo je Zenzerović.
Procijenjena vrijednost potrebnih ulaganja u obuhvaćenom uzorku iznosi 1,85 milijardi eura, a kada se rezultati preslikaju na cijeli hotelski sektor, dolazi se do 5,2 milijarde eura. Najveći dio, čak 3,38 milijardi eura ili 65,1 posto, odnosi se na obnovu i modernizaciju postojećih hotela. Za gradnju novih objekata predviđeno je 1,1 milijardu eura, za energetsku obnovu 350 milijuna, za proširenje kapaciteta 300 milijuna, a za digitalizaciju oko 100 milijuna eura.
Postojeći investitori planiraju gradnju 23 nova hotela, od kojih 17 s četiri i šest s pet zvjezdica. Time bi se ukupan broj hotela u Hrvatskoj povećao za samo 2,6 posto. Istodobno bi 21,8 posto postojećih objekata nakon ulaganja povećalo kategoriju, gotovo svi na četiri ili pet zvjezdica.
Na nedostatak novih hotelskih kapaciteta upozorio je i Veljko Ostojić, predsjednik UPUHH-a i direktor HUT-a, koji smatra da bi Hrvatska u sljedećih deset godina trebala dobiti između 80 i 100 tisuća novih hotelskih kreveta.
- Profitabilnost nam posljednjih godina pada, s cijenama smo, uz iznimku objekata u koje se značajno investiralo, došli do gornje granice prihvatljivosti tržišta dok na troškovnoj strani postoje snažni i kontinuirani pritisci, prije svega zbog cijene rada. Prostor koji ostaje za donošenje odluke o novim investicijama sve je manji - upozorio je Ostojić.
Konkurentnost privlači kapital
Da problem nije samo u starosti postojećih hotela nego i u nedovoljnoj snazi novog investicijskog ciklusa, pokazala je prezentacija Siniše Topalovića, globalnog voditelja savjetovanja u turizmu tvrtke Horwath HTL. On je analizirao investicijske projekte u široj regiji i usporedio ih s konkurentnošću pojedinih turističkih destinacija.
- Konkurentnost je zapravo ta koja definira koliko investicija u turističko-hotelskom sektoru možemo imati, odnosno koliko je naš turistički sektor atraktivan za privlačenje određene količine kapitala, domaćeg ili međunarodnog. Na primjeru Hrvatske vidimo da se turizam može razvijati dominantno putem investicija privatnog domaćeg kapitala, ali imamo i cijeli niz primjera drugih mediteranskih zemalja u kojima rast velikim dijelom dolazi iz međunarodnih izvora financiranja - rekao je Topalović.
Prema njegovoj analizi, u široj regiji trenutačno je aktivno oko 260 realističnih hotelskih projekata, koji obuhvaćaju gotovo 40 tisuća smještajnih jedinica, uz procijenjenu vrijednost ulaganja od približno 6,5 milijardi eura. Riječ je o projektima za koje se očekuje da bi mogli biti realizirani do 2030. godine, a veliki projekti bez realnih izgleda za realizaciju u tom razdoblju nisu uključeni u analizu.
Hrvatska u tom investicijskom portfelju sudjeluje s oko 11 posto i približno 32 projekta. Najveći dio vrijednosti regionalnih investicija odnosi se na Grčku, oko dvije milijarde eura, a Hrvatska je prema ulaganjima po hotelskoj jedinici ispod regionalnog prosjeka od približno 165 tisuća eura.
- Što je destinacija konkurentnija to je u njoj planiran veći broj hotelskih soba. Ali nismo gledali samo broj investicija nego i njihovu vrijednost po hotelskoj jedinici. I tu se pokazalo da konkurentnije destinacije privlače veća ulaganja. Konkurentnost nije samo teorijska kategorija, nego nešto što se izravno odražava na investicije - objasnio je Topalović.
Hrvatska ispod regionalnog prosjeka
Posebno je upozorio da vrijednost ulaganja po hotelskoj jedinici pokazuje kakvi se projekti pripremaju i kakav se turistički proizvod može očekivati u sljedećim godinama.
- Hrvatska je u ovom trenutku ispod regionalnog prosjeka, što sugerira da će većina investicijskog portfelja koji će se realizirati u sljedeće četiri do pet godina ponovno doći dominantno kroz brownfield investicije. Naravno, bit će i greenfield investicija, ali nedovoljno da bismo prešli regionalni prosjek ulaganja po hotelskoj jedinici. To nam pokazuje da možemo i trebamo graditi snažniji i kvalitetniji investicijski portfelj - naglasio je.
Drugim riječima, Hrvatska nastavlja ulagati ponajprije u postojeće hotele, njihovu obnovu i podizanje kategorije, a konkurentske zemlje sve snažnije razvijaju potpuno nove hotelske projekte.
Jedan od problema je i relativno mali udio međunarodnih hotelskih brendova u planiranim ulaganjima. Prema podacima Horwath HTL-a, samo 29 posto hrvatskog investicijskog portfelja povezano je s međunarodnim hotelskim brendovima, a više od 70 posto pod domaćim je brendovima ili bez međunarodnog hotelskog operatera. U Mađarskoj, Srbiji, Bugarskoj i Rumunjskoj udio međunarodno brendiranih projekata prelazi 60 posto.
Topalović smatra da je dolazak međunarodnih brendova važan i zbog pristupa novim tržištima, osobito gostima iz Sjedinjenih Američkih Država, Azije i drugih udaljenih tržišta na kojima globalni hotelski lanci imaju snažne prodajne kanale.
Grčka ima devet luksuznih projekata
Još je izraženija razlika u luksuznom i ultraluksuznom segmentu. Grčka u sljedećim godinama ima devet projekata međunarodnih luksuznih hotelskih brendova, a Hrvatska ima samo jedan. Riječ je o kategoriji u kojoj posluju brendovi poput Four Seasonsa, Aman Resortsa, Six Sensesa, Mandarin Orientala i Ritz-Carltona.
- Hrvatska je jedna od najatraktivnijih destinacija na Mediteranu kada govorimo o prirodnim resursima. Zato se moramo zapitati kako doći u situaciju da umjesto jednog imamo više ultraluksuznih projekata. Ne moramo imati devet kao Grčka, ali možda možemo imati pet - istaknuo je Topalović.
Kao primjer drukčijeg investicijskog pristupa naveo je veliki grčki projekt Ellinikon u Ateni, koji nastaje na prostoru nekadašnje zračne luke. Riječ je o razvoju površine 6,2 milijuna četvornih metara, koji uključuje hotele, stanovanje, poslovne sadržaje, javne prostore, parkove i prometnu infrastrukturu. Vrijednost ulaganja procjenjuje se na oko osam milijardi eura.
- To je primjer kvalitetnog, nešpekulativnog razvojnog projekta u kojem se mora prepoznati interes privatnog sektora, ali istodobno javni interes mora biti zaštićen i osiguran. Uz privatne investicije razvija se i kompletna javna infrastruktura - poručio je Topalović.
Vrhunac ulaganja 2027. godine
Dodatni je problem što bi investicijski ciklus u Hrvatskoj mogao dosegnuti vrhunac tijekom 2027. godine, nakon čega slijedi slabljenje broja projekata. Dio investitora iskoristio je dostupna europska sredstva i realizirao ranije pripremljene projekte, dok novih velikih ulaganja zasad nema dovoljno da bi se održao kontinuitet razvoja.
- Sljedeći investicijski ciklus trenutačno se formira, ali bez snažnijih i većih projekata. Investitori su iskoristili sredstva iz europskih fondova i realizirali projekte koje su imali, a novih velikih projekata nema dovoljno. Zato moramo razmišljati što će se događati nakon 2027. godine - upozorio je Topalović.
Prema istraživanju UPUHH-a, hotelijeri među glavnim preprekama ulaganjima ističu rast investicijskih troškova, nedovoljnu rentabilnost projekata i nedostatak kvalificiranih građevinskih izvođača. Nedovoljne potpore za financiranje ulaganja problem su za 91 posto ispitanika. Dodatne prepreke predstavljaju spore urbanističke procedure, nedostatak radnika te neriješena pitanja turističkog zemljišta i pomorskog dobra.
Unatoč tome, ulaganja bi mogla donijeti značajne gospodarske koristi. Prema istraživanju, njihovom realizacijom Hrvatska bi ostvarila 2,96 milijuna dodatnih noćenja izvan glavne sezone, otvorilo bi se oko 3200 novih radnih mjesta, a javni proračuni tijekom investicijskog ciklusa jednokratno bi prihodovali 493 milijuna eura.
Nakon završetka ulaganja dodatni godišnji fiskalni i parafiskalni prihodi iznosili bi 431 milijun eura. Novostvorena vrijednost dosegnula bi iznos početne investicije za osam godina, a dodatna javna davanja njezinu vrijednost za 12 godina.
Hrvatsko hotelijerstvo tako se nalazi pred dvostrukim izazovom. S jedne strane potrebno je obnoviti velik dio postojećih kapaciteta, a s druge stvoriti uvjete za potpuno novi investicijski ciklus. Bez novih hotela, međunarodnih brendova i kvalitetnijih projekata Hrvatska će teško pratiti konkurenciju koja posljednjih godina sve snažnije ulaže u razvoj svojeg turističkog proizvoda.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....