KOMENTAR JUTARNJEG Evo zašto je zgrada Hitne pomoći u Sisku skupa

Zamjeniče, treba ponoviti proceduru i objasniti i nama i hrvatskoj javnosti zašto je nešto toliko procijenjeno”, obratio se premijer Milanović na jučerašnjoj sjednici zamjeniku ministra financija Borisu Lalovcu u vezi sa slučajem kupnje zgrade sisačke Hitne pomoći. “Tu nema čekanja pravosuđa. Dok mi sada razgovaramo, u Hrvatskoj se vode na stotine postupaka kojima se procjenjuje imovina i to povjerenje mora postojati. Riječ je o vjerodostojnosti”, poručio je Milanović.

Premijer je tako čitavoj javnosti dao do znanja da postoji način da se utvrdi zašto je neka nekretnina u vještačkom elaboratu procijenjena na baš određenu vrijednost. Ni premijer, a čini se ni hrvatska javnost ne razumiju da zbog institucionalnog vakuuma i nedostatka minimalnih standarda vještačke struke nije moguće utvrditi je li vještačka procjena napravljena korektno ili nije. Da razumiju, netko bi se valjda do sada već zapitao kako je moguće da procjenjivanje vrijednosti nekretnina u Hrvatskoj nalikuje samoposluzi. Koju vrijednost od vještaka tražiš, tu i dobiješ.

Naravno, nisu svi vještaci kao samoposluge. No, očito postoji dovoljno onih spremnih izaći u susret željama naručitelja vještačenja jer slučaj kupnje zgrade sisačke Hitne pomoći nije prvi put da upitna procjena vrijednosti nekretnine izaziva buru u javnosti i sumnju na malverzacije. Podsjetimo se, upravo je u tijeku suđenje bivšem premijeru Ivi Sanaderu za slučaj Planinska u kojem je državni proračun oštećen za najmanje 26,4 milijuna kuna. Tom je prilikom Ministarstvo regionalnog razvoja od Stjepana Fiolića kupilo zgradu za cijenu dvostruko veću od tržišne.

IZVANREDNA PRESICA U POREZNOJ 'Nekretnina u Sisku procijenjena je na zakonit način'

Kako je Ministarstvo regionalnog razvoja tom prilikom odredilo koja je “prava” cijena za zgradu? Pa jednostavno, naručili su procjenu tržišne vrijednosti zgrade od građevinskog vještaka.

ČAK I ŠUKER BRANI LINIĆA 'Ministar ne može biti odgovoran za sisačku Poreznu upravu'

A kako je građevinski vještak znao koja je “prava” cijena nekretnine? Jednostavno, on ju je procijenio. A kako je građevinski vještak znao da njegova procjena odgovara stvarnoj tržišnoj vrijednosti nekretnine? Jednostavno, on to nije ni znao, ali to ga možda nije ni zanimalo. Postojeći standardi struke (ili bolje rečeno njihov nedostatak) omogućili su mu da izabere onu cijenu koju on smatra najprikladnijom. Igrom slučaja (ili kriminalnom namjerom) ispostavilo se da je procijenjena vrijednost bila veća od tržišne.

Erozija profesionalizma u procesu vještačenja “prave” vrijednosti nekretnina upućene nije iznenadila. Proces procjene vrijednosti nekretnina nije ni transparentan niti vjerodostojan. Negativnosti vezane uz taj proces razlog su zbog kojeg Ministarstvo graditeljstva, usprkos mnogostrukim otporima, pokušava donijeti uredbu o procjeni vrijednosti nekretnina i formirati registar cijena nekretnina. Ta uredba bi prvi put u dva desetljeća hrvatske državnosti uredila to važno pitanje gospodarskog života. Trenutno, proces procjene vrijednosti nekretnina potpuno je neuređen i kao takav ogledni je primjer svih problema s kojima se ova zemlja godinama bezuspješno suočava: od korupcije, nepostojanja temeljnih registara i propisa koji reguliraju rad pojedinih profesija do neadekvatne ponude izobrazbe za procjenitelje vrijednosti nekretnina i prostitucije vještačke struke. Krenimo od ovog posljednjeg.

OŠTRA PORUKA SLAVKU LINIĆU Premijer Milanović: 'Tko ruši povjerenje građana u Poreznu upravu, mora otići'

Dok u Hrvatsku nisu došle međunarodne kompanije koje se bave nekretninskim poslovima, živjeli smo u blaženom neznanju. Nismo, naime, imali nikakav dokaz da vještačenja vrijednosti nekretnina naših vještaka uopće ne nalikuju ustaljenoj svjetskoj praksi. Danas, kada usporedite vještačenja stranih konzultantskih kuća i domaćih građevinskih vještaka, jasno vidite da prvi obrazlažu svaku brojku i pretpostavku koju koriste u elaboratu, dok se drugi prečesto pozivaju na podatke iz oglasnika i bez objašnjenja koriste raznovrsne koeficijente za ocjenu konačne vrijednosti nekretnine. Kao rezultat takve prakse domaćih vještaka, vještačenja iste nekretnine od strane domaćih vještaka mogu rezultirati dramatično različitim procjenama vrijednostima. Rezultat takve prakse je i nedopustiva pojava da vrijednost vještačene nekretnine može iznositi onoliko koliko to poželi naručitelj.

Erozija minimalnih standarda vještačke struke, međutim, nije jedini razlog za ovakvo stanje. Vještaci ne mogu obavljati korektno svoj posao ako ne postoji registar s referentnim tržišnim cijenama nekretnina. Da taj registar postoji, oni bi mogli na jednostavan način utvrditi okvirnu tržišnu vrijednost vještačene nekretnine, nakon čega bi trebali samo korigirati tu okvirnu vrijednost za specifične karakteristike te nekretnine. Porezna uprava koja raspolaže svim neophodnim podacima za uspostavu takvog registra do sada nije pokazala interes da se takav registar uvede. Da stvar bude zanimljivija, čak nije niti spremna dijeliti podatke o cijenama nekretnina s drugim državnim tijelima kako bi tim tijelima olakšala upravljanje nekretninskim fondom. Na kraju treba reći da je nedostatak vjerodostojnosti u vještačenjima nekretnina posljedica neadekvatnog obrazovanja vještaka.

Procjenitelji vrijednosti nekretnina u inozemstvu su interdisciplinarna struka koja kombinira znanja i metodološke alate iz ekonomije, građevine, geodezije i urbanizma. U Hrvatskoj pak, takav interdisciplinaran studij ne postoji pa su vještaci za procjenu nekretnina uglavnom inženjeri građevine koji nisu dovoljno educirani. Iz svega navedenog vidljivo je da su mnogostruki institucionalni propusti omogućili pojedincima da uspješno izigraju sustav procjenjivanja vrijednosti nekretnina u vlastitu korist, a na štetu poreznih obveznika. Premda nema nikakve isprike za dva desetljeća institucionalnog vakuuma kada je reguliranje procesa procjene vrijednosti nekretnina u pitanju, nikada nije kasno da se to pitanje konačno uredi. Zbog zaštite javnog interesa i poreznih obveznika, nadajmo se da na to nećemo morati čekati sljedeća dva desetljeća.