Starogradnja vs. novogradnja

Dobra lokacija prodaje nekretnina, a najprestižnija lokacija definitivno je unutar starogradske jezgre. Stoga ne čude iskustva Lane Mihaljinac Knežević iz agencije za nekretnine Zagreb West, koja kaže da stanogradnja ponovno postaje vrlo popularna, čak i popularnija od novogradnje. Naime, u posljednje vrijeme puno se teže prodaju nekretnine na novorazvijenim lokacijama, na primjer u podsljemenskoj zoni, bilo na istoku ili zapadu, ili pak na rubnim dijelovima grada.

Europa kao primjer

– S druge strane, zagrebačke etablirane lokacije imaju više sadržaja, bolju infrastrukturu i često čak i bolju kvalitetu gradnje od novijih, s obzirom na to da se u vrijeme booma nekretninskog tržišta do 2008. gradilo sve i svaša. Kad tome još dodate stanje na tržištu radi kojeg su sve cijene pale, pa i one na boljim zagrebačkim lokacijama, onda je logično zašto kupci radije biraju starije stanove na dobrim lokacijama. Nadam se da će se i u Hrvatskoj, kao i svugdje drugdje u Europi i svijetu, s vremenom shvatiti da su stare zagrebačke lokacije te regeneracija istih ogroman potencijal i za vlasnike i za investitore – kaže i dodaje da se stanovi u starogradnji prodaju samo ako se pronađe dobar deal.

– Novogradnje se, pak, prodaju ako su na tim istim lokacijama i ako nisu preskupe. Tako su se jako dobro kapitalizirali manji projekti u širem centru ili na lokacijama u naseljima u kojim je lako živjeti i koji su bili adekvatno cijenjeni – ističe.

Etažiranjem bi se otvorio i potencijal za razvoj penthouse stanova

Međutim, kako bi se stariji stanovi bolje prodavali, potrebno je zadovoljiti mnoge preduvjete. Prvi je taj da vlasnici etažiraju zgrade, što bi, među ostalim, otvorilo i veliki potencijal za razvoj pravih penthouse stanova u centru.

– O penthouse stanovima uopće se ne može razgovarati dok se ne provede etažiranje zgrada po centru. Ni fizičke, a kamoli pravne osobe, ne žele kupovati tavan ako se ne zna koliki dio tog tavana kupuju i da li će netko od suvlasnika moći polagati neka prava na to u budućnosti. Za razvoj penthouse stanova su naravno važni liftovi i zdrava krovišta – kaže i dodaje da bi etažiranje potaknulo veći interes developera za investiranjem u manje projekte po etabliranim gradskim lokacijama jer je jedan od razloga razvoja potpuno novih naselja na sjeveru, istoku i zapadu grada to što je tamo bilo lako kupiti nešto čistog vlasništva.

Šanse za prodaju

Osim etažiranja i čistog vlasništva, bitno je i plaćanje pričuve te održavanje zgrada, što je općenito govoreći najveći problem pri prodaji stanova na etabliranim lokacijama.

– Vlasnici bi morali investirati u obnovu zgrada, od fasade, krovišta, instalacija, vertikala, liftova i stubišta, s time da čak i u takvim zgradama cijene ne bi smjele biti previsoke. Naravno da je sve to teško u trenutnoj situaciji, ali treba imati na umu da se puno može napraviti iz pričuve ako se ona malo podigne i redovito uplaćuje. Kupcima je manje važno da je sam stan renoviran jer zapravo vole raditi adaptacije prema svojim potrebama, ali jako uzimaju u obzir u kojem stanju je zgrada i uplaćuje li se pričuva. Oni vlasnici koji su svjesni da njihovo vlasništvo nije samo stan, nego i dio zajedničkih dijelova zgrade, imaju puno veće šanse prodati svoju nekretninu. Kupci zaziru od neodržavanih zgrada i kupuju stanove u njima samo ako su vrlo jeftini – ističe.

Suvlasnički odnosi

Mnogi vlasnici pretjerano investiraju i uređuju stan misleći da će ga tako lakše prodati. No, to nije tako. Vlasnici bi trebali uložiti u instalacije ili dotjerati stan tako da na prvi pogled ostavlja ugodan dojam, a to se može postići već i promjenom tapeta ili skidanjem starih zavjesa.

– Adaptirani stanovi često su preskupi jer su vlasnici u startu te stanove previše platili zbog nerealne situacije koja je vladala do prije nekoliko godina. Često vlasnici previše investiraju u stvari poput dizajnerskih kuhinja, pločica i sanitarije. Nažalost, zagrebačko tržište je premalo da bi moglo progutati velik broj tako skupih stanova. Pod djelomično adaptiranim stanom u centru smatra se onaj koji ima nove instalacije, u dobroj je zgradi, a ako ima betonsku deku i promijenjen mu je raspored, onda se smatra potpuno adaptiranim – kaže. Bitnije od toga je, drži Lana Mihaljinac Knežević, urediti suvlasničke odnose i zgradu.

Potrebne subvencije

– Problemi oko dogovora suvlasnika o načinu investiranja pričuve uvijek i svugdje postoje, ali se rješenja, kao i u svakom poslu, nađu ako se dobro definiraju ciljevi i ako postoji jedna osoba koja cijeli projekt gura. Osim toga što smatram da bi mnogi vlasnici mogli biti aktivniji oko obnove zgrada, smatram i da bi trebao postojati neki mehanizam kojim im se pomaže oko financiranja investicija, bilo povoljnim kreditima, bilo subvencijama. Ovo smatram posebno nužnim za zgrade u najstrožoj gradskoj jezgri, koja nije samo nečije privatno vlasništvo nego i kulturno-povijesna baština svih nas koji u tom gradu živimo. Postaje neprihvatljivo da po centru imamo veliki broj predivnih zgrada koje propadaju i vlasnike bi se na neki način moralo obvezati na etažiranje i obnovu tih zgrada, a grad i vlada bi im pri tome morali pomoći – ističe.

Kupci su danas vrlo jasni u tome što žele, a najmanje žele plaćati previše. Stoga je i cijena jedan od važnijih kriterija.

– Ako je nekretnina za adaptaciju, ona mora biti dovoljno jeftina da je kupac, nakon što u nju investira, može još uvijek prodati po trenutnim tržišnim cijenama – ističe i dodaje da je potražnja manja nego 2008. godine, ali ove godine bilježi lagani porast.

Prodavatelji često precjenjuju stan

Adaptiranih stanova ima jako malo, a jedan od razloga je i taj što su adaptacije građanskih stanova u centru velike investicije. Najčešće se rade kozmetičke renovacije, a kupci obično mijenjaju instalacije, stavljaju betonske deke kako parketi ne bi škripali i ruše zidove kako bi stare stanove rasporedom prilagodili modernom načinu stanovanja.

Povrat investicije

– Kupcima koji kupe stan u centru sugerirala bih da ne investiraju previše u stvari poput dizajnerskih pločica jer takve investicije se vrlo teško povrate. Prodavatelji, pak, moraju pri definiranju cijene svojih stanova biti svjesni razine investicije za novog vlasnika, koji i nakon te investicije mora moći postići realnu tržišnu cijenu za svoj novouređen stan. Bit ću vrlo konkretna. U Donjem gradu nismo već jako dugo prodali ništa za više od 2300 eura po četvornome metru, a to su bili renovirani stanovi u etažiranim i obnovljenim zgradama. Za stanove u neuređenim zgradama koje nisu etažirane ne možemo postići više od 1700 eura po kvadratu, a realizacije su ponekad i ispod te cijene ako je stan npr. na trećem katu bez lifta i ako zgrada, što je vrlo često, nema lift – kaže Lana Mihaljinac Knežević iz agencije Zagreb West.

Popularan Maksimir

Što se tiče ostalih transakcija, dodaje, najviše se prodaju stanovi po Maksimiru, ali u tramvajskoj zoni, zatim Donjem Gradu, Medveščaku, Jarunu i Trešnjevci, ali samo u određenim dijelovima naselja koji nisu preizgrađeni, te na određenim lokacijama u Novom Zagrebu.

Objavljeno u tiskanom izdanju, 31.08.2013.