21. Forum poslovanja nekretninama u Opatiji

Do kraja ovog mjeseca na snagu će stupiti Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina koju donosi Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja, dokument temeljem kojeg će Hrvatska prvi put u povijesti dobiti svojevrstan registar nekretnina. Uredba sadrži Pravilnik o metodama za procjenu vrijednosti nekretnina a, u konačnici, najvjerojatnije do kraja godine, trebao bi je zamijeniti Zakon o procjenama vrijednosti nekretnina.

Citat iz 1936. godine

Kako je pojasnio Željko Uhlir, zamjenik ministrice graditeljstva, razlog donošenja Uredbe je neodrživo stanje u prometu nekretnina, uzrokovano nepostojanjem pravnog akta kojim se propisuje procjenjivanje vrijednosti, neovisno o vlasništvu. Nakon održane javne rasprave i konzultacija s Udruženjem poslovanja nekretninama, Uhlir je Uredbu predstavio vlasnicima hrvatskih agencija na 21. Forumu poslovanja nekretninama u Opatiji. Reakcije su, očekivano, podijeljene, jer nikome nije jasno na koji bi način Uredba mogla utjecati na tržište nekretninama, kao ni kojim kriterijima će se služiti procjenitelji i kako će biti provedeno njihovo stručno osposobavljanje.

Na prezentaciji Uhlir je naveo citat iz davne 1936., iz Pravilnika općine grada Zagreba za procjenu nekretnina koji je napisao inženjer Verner. “Jedina grana tehničke nauke koja je u domaćoj literaturi potpuno zanemarena jesu procjene. Stvar začuđuje to više, što upravo procjene osjetljivo zadiru u imovinske interese javnih tijela, banaka, privatnika itd.”, napisao je Verner prije gotovo 80 godina. Zbog specifičnosti društvenog uređenja od 1945. do 1990., takva vrsta uredbe nije bila potrebna. – Danas, 2014. godine, napisane riječi inženjera Vernera ponovno su aktualne. Od osamostaljenja i prelaska na novo društveno uređenje nije postojala politička volja kako bi se područje procjene vrijednosti nekretnina normativno uredilo i time zaštitila imovina države, lokalnih zajednica i građana – naveo je Uhlir.

Uzor u Njemačkoj

Očekivani učinci Uredbe su platforma za izradu procjene vrijednosti nekretnina koje će biti transparentne i provjerljive, međunarodno priznavanje procjene hrvatskih procjenitelja, veće povjerenje u procjenitelje, kao i kvalitetan pregled kretanja cijena i drugih parametara u prometu nekretnina. Uredba koristi praksu EU, a oslanja se u najvećoj mjeri na sličan njemački zakon, propisujući tko su procjenitelji i interdisciplinarne metode kojima će se služiti. Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama, kaže da se s dijelovima Uredbe ne slaže, a najsporniji je dio o tome tko su procjenitelji i na koji će način steći obrazovanje za taj zadatak.

Objašnjava, međutim, da je Uredba donesena ponajprije kako bi se mogao provoditi novi Zakon o izvlaštenju. – Zakon o procjenama tražili smo još prije deset godina pa pozdravljamo donošenje ove Uredbe. Prije svega, ona daje zakonski okvir, tako da više neće biti moguće da se procjene različitih tijela, sudskih vještaka i poreznih uprava, razlikuju deset puta, a transparentan će biti broj transakcija i drugi statistički podaci. Međutim, na naš posao neće izravno utjecati s obzirom na to da će cijene nekretnina i dalje formirati tržište – rekao nam je Ranilović. Diana Perger, vlasnica agencije Euro-interijeri, smatra da će se ovom uredbom urediti tržište tako da se neće moći događati slučajevi poput onih sa županicom Merzel ili Spačvom, pri čemu su se toliko razlikovale procjene porezne uprave, koja prema njezinim riječima ima pretpotopne podatke, i sudskih vještaka.

I ona se slaže da se ova uredba neće odražavati na tržišne cijene nekretnina, jer one ovise o ponudi i potražnji. – Trenutačno je nemoguće dobiti dvije iste procjene koje će biti održive. Uredba će, prije svega, biti ključna u ovrhama, sudskim procesima, investicijskim procesima i izvlaštenjima – kaže Perger koja ipak smatra da će se banke, kod izdavanja kredita, i dalje držati procjena vlastitih procjenitelja, uvijek nešto nižih od tržišnih cijena.

Neefikasnost zakona

Nikica Begonja, vlasnik agencije Nina Dom i predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama za Zadarsku županiju, također smatra da je tržište samoregulirajuće, a Uredbu smatra mazanjem očiju. – Ključni je problem u našoj struci neefikasnost novih zakona o prostornom uređenju i gradnji koji su stupili na snagu 1. siječnja 2014., pri čemu su određeni članci proturječni postojećim člancima. To nanosi veliku štetu hrvatskom gospodarstvu jer je stopirano izdavanje upravnih akata pa ne možemo jamčiti apsolutno nikakvu sigurnost investitorima.

Koliko će se ova uredba odraziti na tržište vrlo je delikatno pitanje jer ima niz nedorečenosti, ali taj je akt marginalno pitanje i više se odnosi na sudske parnice, obeštećenja države i slično. Čisto sumnjam da će se odraziti na branšu. Osim toga, ne znam kako su zamislili osposobljavanje procjenitelja, to bi morale biti osobe koje su i inženjeri građevine i geodeti i arhitekti i agenti kojima je poznato stanje na terenu, sve u jednom. Cijene na tržištu ne određujemo mi, određuju ih naši nalogodavci, prodavatelji i kupci. Jedinstveni registar vrijednosti ovdje je nemoguće uvesti jer ima mnogo specifičnosti.

Cijene variraju

Što je s gradovima kao što su Osijek, Gospić, Pakrac, gdje cijene variraju od 700 eura do više od 2000? U Opatiji nije isto je li kuća 50 ili 300 metara od mora. Nije dovoljno samo prepisati njemački zakon, jer u nas stvari drukčije funkcioniraju. Imate kuću do kuće, iste kvadrature, gdje je jedan uložio 100 tisuća eura, a drugi milijun. Stanje na terenu uvijek je presudno za određeivanje vrijednosti i cijene – upozorava Begonja.

Foto: Shutterstock

Ako vam se svidio ovaj članak, molimo vas da ga podijelite!