Dok se tržište stambenih nekretnina u Hrvatskoj suočava s velikim izazovima nepriuštivosti zbog rekordno visokih cijena i manjka ponude te padom prometa, na tržištu komercijalnih nekretnina bilježi se niz aktivnosti uz novi razvojni ciklus. Međutim, unatoč lanjskim značajnijim kupoprodajnim transakcijama u sektoru uredskih prostora u Zagrebu te nekoliko u hotelskom sektoru na obali i u Zagrebu, tržište je i u ovom segmentu zabilježilo manji obujam ukupnih transakcija.
Koje su ključne globalne ekonomske promjene i trendovi, kakva je budućnost uredskih prostora, hotelijerstva, maloprodaje i urbanog razvoja u Hrvatskoj te kakve inovacije oblikuju moderni urbanizam, samo su neke od tema RE:D konferencije 2025., jednog od najvažnijih događaja u regiji posvećenog investicijama u nekretnine. Fokus konferencije, koja se od 18. do 20. ožujka 2025. održava u Hilton Conference & Event Centeru u Zagrebu, bit će upravo na komercijalnim nekretninama, a tim smo povodom razgovarali s hrvatskim stručnjacima koji su nam iznijeli svoja zapažanja i očekivanja.
- Ukupni obujam transakcija komercijalnih nekretnina u Hrvatskoj u 2024. godini iznosio je oko 240 milijuna eura, što je pad od približno 65 posto u odnosu na prethodnu godinu. Zagreb je ostao glavno investicijsko središte, s udjelom od oko 60 posto ukupnog obujma transakcija, a najaktivniji sektor u Hrvatskoj bio je uredski - kaže Karlo Jurić, analitičar u Odjelu za investicijske transakcije u Colliersu.
Predrag Tutić, country menadžer CW CBS-a International Hrvatska, koji je dio Cushman & Wakefield Alliancea, ističe kako je na tržištu uredskih prostora došlo do pada transakcija od 30 posto u odnosu na prethodnu godinu radi vrlo visoke stope popunjenosti od 98 posto i generalno manjka novih projekata, tako da je 2024. godina završila na ukupno novo iznajmljenih 40.000 kvadrata ureda.
- U Zagrebu je lani završeno 28.000 kvadrata novih uredskih prostora, a usporedno s gradovima iz regije to je daleko najmanja aktivnost u developmentu novih projekata. U trenutačnom developmentu imamo nešto više od 100.000 kvadrata koji će biti na tržištu za dvije, tri godine, ali potencijalni zakupnici već mogu razgovarati oko planiranja novih prostora. Većinom su svi novi projekti smješteni na izvrsnoj lokaciji u poslovnoj zoni i duž Ulice grada Vukovara jer su centralno smješteni, lako dostupni iz svakog dijela grada, ponajprije s javnim gradskim prijevozom, što je vrlo bitno za poslodavce kako bi se osigurao bez i lak pristup za korisnike i posjetitelje - kaže Tutić, dodajući kako taj development neće značajno utjecati na stopu nepopunjenosti koja je lani bila povijesno niska, na samo 2 posto. Ona je trenutačno na 2,5 posto, dok je prosjek u zemljama u okruženju Hrvatske nešto iznad 7 posto.
Nekoliko je značajnih uredskih projekata koji se trenutačno grade u Zagrebu: Matrix D (10.500 m2), Buzin City Island Phase III (40.000 m2), VMD Towers (18.000 m2) i Pemo Business Arenu (9900 m2). Uz to, najavljeni su novi projekti poput Petrius Jankomira (13.000 m2), Landmark Green Towers (32.000 m2) i TC3KGS investicije (34.000 m2).
- Postoji kontinuirano velika potražnja, pogotovo za kvalitetnim uredskim prostorima A-klase. Najveću potražnju generiraju ICT sektor, profesionalne usluge i farmaceutske kompanije, pri čemu je glavni pokretač poslovni rast, potreba za većim prostorima, preseljenje zbog rastućih operativnih troškova te optimizacija prostora u uvjetima rasta zakupnina i ograničenih investicija vlasnika u obnovu objekata. Potražnja je posebno izražena u poslovnim zonama Radničke ceste, Novog Zagreba i uz glavne prometne koridore, gdje postoji potreba za modernim uredskim prostorima koji ispunjavaju visoke ESG standarde i omogućuju fleksibilne radne uvjete - kaže Jurić.
Zakupnine su, nastavlja, blago porasle zbog niske stope nepopunjenosti, ograničene nove ponude i snažne potražnje. Trenutačno se ‘prime‘ zakupnine kreću između 16,5 i 18,5 eura po kvadratu mjesečno, a očekuje se daljnji rast u nadolazećem periodu s obzirom na ograničenu dostupnost kvalitetnih uredskih prostora, što ukazuje na potencijal za daljnji razvoj kvalitetnih uredskih zgrada na dobro povezanim lokacijama.
PROČITAJTE VIŠE Hoće li novi stadioni biti isplativi?
Što se tiče industrijsko-logističkog sektora, iako je lani također zabilježena manja dinamika transakcija u odnosu na 2023. godinu, nastavlja se rast s više od 230.000 kvadrata u izgradnji i dodatnih 565.000 kvadrata u pripremi, dok se ključni razvoj odvija u Zagrebu i regijama oko Rijeke i Splita.
- Retail sektor, pak, prolazi kroz transformaciju uslijed promjena potrošačkih navika, s posebnim naglaskom na segmente zabave, lifestylea i F&B industrije. Uspješnost trgovačkih centara sve više ovisi o ponudi ugostiteljskih sadržaja i food courtova, što postaje ključni faktor za privlačenje posjetitelja. Također, retail parkovi nastavljaju širenje, osobito u manjim gradovima, gdje postoji neiskorišteni potencijal - kaže Jurić.
Domaći i strani investitori najveći interes pokazuju za uredski i logistički sektor, pri čemu se bilježi i ekspanzija retail parkova, osobito u manjim gradovima.
- Skladišta i industrijske hale prilagođene za moderne logističke centre još uvijek predstavljaju vrlo traženu vrstu nekretnina, dok se povećava potreba za proizvodnim i distribucijskim zonama koje mogu podržati brzi rast e-trgovine i globalnih lanaca opskrbe - kaže Jurić, dodajući kako bi interes stranih investitora mogao dodatno porasti, posebno zbog očekivanog smanjenja kamatnih stopa, čime bi se poboljšali uvjeti financiranja i povećala likvidnost na tržištu.
PROČITAJTE VIŠE Investicijska klima u Hrvatskoj
Također smatra kako najveći potencijal rasta leži u održivim i ESG certificiranim projektima, gdje se investitori i developeri sve više fokusiraju na energetski učinkovite zgrade, zelene tehnologije i smanjenje ugljičnog otiska.
- Primjetan je i nedostatak nekretnina mješovite namjene, jer se na tržištu traže projekti koji uključuju poslovne prostore, stambene jedinice i komercijalne sadržaje, osobito u urbanim središtima gdje se neiskorišteni prostori ili stariji industrijski kompleksi mogu transformirati u dinamične četvrti s više funkcija. Posebno su traženi projekti koji omogućuju stvaranje novih poslovnih zona ili revitalizaciju neiskorištenih lokacija u centru grada - kaže Jurić.
Osim projekata mješovite namjene, Tutić ističe kako već godinama nedostaje svih vrsta, bez obzira na namjenu.
- Nedostaje novih uredskih prostora jer nam je postojeći fond u prosjeku star 20 godina, nedostaje nam i logističkih projekata, pogotovo onih manjih tipa od 2000 do 5000 kvadrata u okolici Zagreba, ali i drugih gradova. Osim toga, već godinama pričamo o potencijalnom ‘upgradeu‘ ponude u turizmu koja bi donijela nove hotelske lance na tržište, time proširila i unaprijedila ponudu smještaja pa utjecala i na produženje sezone - kaže Tutić.
Zanimalo nas je i koliko je Zagreb privlačan te konkurentan u usporedbi s drugim gradovima u regiji.
- Hrvatska je generalno privlačna investitorima jer imamo vrlo stabilno i likvidno tržište, ali Zagreb u usporedbi s ostalim glavnim gradovima u okruženju gubi utrku u privlačenju stranih developera. I dalje imamo problem s urbanizmom i samom infrastrukturom na nekoj mikrolokaciji, bilo kakve izmjene u prostornim planovima su vrlo zahtjevne i jednostavno traju predugo da bi se regionalni developeri privukli. Također, imamo problem i sa samim volumenom projekata jer ozbiljnijeg stranog developera ne možete privući da projektom površine od 20.000 do 40.000 kvadrata; oni traže značajno veći potencijal i mogućnost da imaju više faza projekata koje im osiguravaju poslovanje više godina na nekom tržištu - ističe Tutić.
Napominje kako developeri istodobno očekuju podršku lokalne samouprave, a ne prepreke koje moraju savladavati jer u konačnici ulažu novac koji se treba vratiti kroz određeni planirani period.
- Ako nam procedure traju godinama, sigurno ih ne možemo motivirati da dođu i na naše tržište, tu gubimo utrku s ostalim gradovima iz regije - ističe.
PROČITAJTE VIŠE Glavne teme RE:D konferencije 2025.
Jurić također smatra kako gradske i državne vlasti imaju ključnu ulogu u razvoju projekata i poslovnih zona kojima je česta prepreka nedostatak adekvatne infrastrukture koja bi podržala rast i vremenski tijek izdavanja dozvola te dokumentacije potrebne za gradnju.
- Iako u nekim slučajevima postoji volja za razvojem mikrolokacija, još uvijek postoji prostor za poboljšanje proaktivnosti lokalnih vlasti, koje trebaju osigurati usklađeni razvoj infrastrukture s rastućim potrebama tržišta te prepoznati dugoročnu vrijednost investiranja u temelje koji podupiru budući razvoj i unapređenje kvalitete života u novim poslovnim zonama. S obzirom na dinamičan rast i konkurentnost tržišta, ključ uspjeha leži u proaktivnom pristupu i sveobuhvatnoj viziji razvoja - zaključuje.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....