„Bilo je stresno, ali bih ponovio, samo s drugim majstorima“, „Vrijedi, ali bolno je teško“, „Još uvijek gradimo, traje, traje i traje…“. Ovo su samo neka od mnogih iskustava ljudi na društvenim mrežama koji su se bacili u jedan od najvećih pohvata života – gradnju kuće. Istraživanja pokazuju da je stvaranje krova nad glavom, uz naravno selidbu, jedan od najstresnijih događaja u životu – emotivno, logistički, ali i financijski. Uz bok gradnji kuće na ljestvici stresa stoji i adaptacija postojeće nekretnine. Kod takvog pothvata također postoji mnogo faktora na koje treba misliti kako bi rezultat bio kvalitetan i uz skladu s našim zamislima. Naša čitateljica Gordana prije dvije godine je odlučila obnoviti rodnu kuću u Zagrebu jer je procjenom troškova uvidjela da joj se više isplati od kupnje ili gradnje od nule.
- Riječ je o dvokatnici s potkrovljem, podrumom i vrtom. Kuća jest starija, ali građena je početkom sedamdesetih po svim protupotresnim propisima, zbog čega je njezina konstrukcija mogla podnijeti veće zahvate i rušenje zidova. Najveći problem su predstavljale stepenice koje su spajale prvi kat, odnosno visoko prizemlje s drugim katom jer sam željela da svaki kat ima poseban ulaz. Čak sam razmišljala da stepenice stavim izvana, ali sam se ipak odlučila na unutarnje rješenje – govori nam Gordana.
Pouzdan arhitekt je ključan
Nije željela išta prepustiti slučaju pa je angažirala arhitekticu koja je napravila projekt, s čime je Gordana bila vrlo zadovoljna. No, očekivala je da će arhitektica detaljnije nadzirati radove, što se nije dogodilo.
- Arhitekt bi svakako trebao biti pouzdan, dostupan i kontrolirati ide li sve po planu – kaže Gordana.
U osmišljavanje projekta Gordana se upustila godinu dana prije, dok su sami radovi, nastavlja Gordana, trajali oko šest mjeseci. Osim unutarnjih stepenica, zatvaranje postojećih te premještanja ulaza sa sredine na bočnu stranu kuće, Gordana je mijenjala cijelu stolariju, krov, sanitarije u kupaonicama, odvodne i dovodne cijevi, parkete, kuhinje, obnovila zidove, fasadu, te zamijenila ogradu oko kuće i na balkonu. Konačna cijena ponude adaptacije iznosila je 60.000 eura, s tim da su, kaže Gordana, najskuplji bili grubi radovi, krov (10.000 eura) i fasada (10.000 eura).
- Najvažniji savjet koji vam mogu dati je da dok čekate, polako nabavljate materijal poput pločica, parketa, sanitarija, pipa i ostalog jer ako te stvari birate „na vrat na nos“, radovi se produžuju, kao što je bilo iz mog iskustva. Napravite tablicu ili napišite na papir što je sve potrebno, istražujte gdje se može kupiti i što uopće želite. Tako će cijelo iskustvo adaptacije proći bezbolnije, bar s tog aspekta. Isto tako, morate razmisliti na čemu možete uštedjeti, a u što valja uložiti više. Logično je da je fasada i izolacija kvalitetnija, dok sudoper može biti i jeftiniji – zaključuje Gordana.
Kod adaptacije nikako ne bismo trebali zanemariti aspekt projektiranja i sastavljanja troškovnika, ističe dipl. ing. građ. Bojan Milovanović, izvanredni profesor na Građevinskom fakultetu Sveučilišta u Zagrebu.
- Vrlo je rizično ako se pouzdamo samo u majstore i mislimo da će oni znati sagledati sve eventualne probleme realizacije adaptacije. Naravno, uvijek postoje iznimke, ali rizik za pogreške je svakako veći ako idemo u obnovu bez projekta, posebice ako želimo neke veće promjene i zadiremo u temeljne zahtjeve za građevinu - mehaničku otpornost i stabilnost, sigurnost u slučaju požara, zaštitu od buke, gospodarenje energijom i očuvanje topline, ali i ostala tri temeljna zahtjeva – govori Milovanović.
Gradnja kuće od nule
U slučaju da niste sigurni biste li obnavljali staro ili gradili novo, Robert Gradečki, arhitekt i direktor građevinske tvrtke Gradečki projekt d.o.o., objašnjava kada se više isplati jedno, a kada drugo.
- Kada imate postojeću nekretninu koju ste stekli nasljedstvom svakako je vrlo mudro razmisliti o adaptaciji. Ako govorimo o kupovini nekretnine koja će se adaptirati, tada je stanje dosta kompleksno, jer u ukupan budžet ulaze troškovi kupovine, agencije za nekretnine, poreza na kupoprodaju, troškovi istražnih radova i provjere konstrukcije zgrade. Naravno kod adaptacije, osim izvođenja svih novih radova, postoji dodatan trošak rušenja i uklanjanja starih dijelova, te njihovo zbrinjavanje uz recikliranje. Ušteda postoji u postojećim priključcima vode, struje, kanalizacije i plina, te zatečenom volumenu zgrade i neplaćanju komunalne naknade pri izdavanju građevinske dozvole jer se zatečeni volumen ne plaća ponovno kod izdavanja nove građevinske dozvole za isti objekt ako se radi rekonstrukcija s dogradnjom ili izmjenom temeljnih zahtjeva za građevinu. Građevine građene 80-ih i novije često su dovoljno kvalitetno napravljene da se mogu rekonstruirati, no za starije je često ulaganje preskupo da bi se dovele do standarda novogradnje pa je bolja odluka takve zgrade ukloniti i zamijeniti novima – objasnio je Gradečki.
Bez obzira na stresne faktore obje opcije, Hrvati po zadnje objavljenim podacima Državnog zavoda za statistiku iz 2023. godine i dalje naveliko grade objekte. U Hrvatskoj su u 2023. završene 7.032 zgrade, što predstavlja porast od 3,3 posto u odnosu na prethodnu godinu. Od tog broja, 6.027 su stambene zgrade, dok je 1.005 nestambenih.
Kada govorimo o trendovima gradnje u Hrvatskoj, i dalje su najpopularnije zidane kuće od opeke i armiranog betona, navodi profesor Milovanović. Osim toga, gradnja se sve više okreće održivim rješenjima zbog klimatskih promjena i zahtjeva za smanjenjem emisija CO2eq. Prema EU direktivi o energetskim svojstvima zgrada (EPBD), do 2030. godine sve zgrade trebale bi biti zgrade nulte emisije CO2eq.
- U Hrvatskoj svaka zgrada i obiteljska kuća građena od 2021. mora ispunjavati zahtjeve za zgrade gotovo nulte energije (nZEB). To znači da zgrade trebaju jako malo energije za grijanje i hlađenje, a tu energiju nadoknađuju obnovljivim izvorima, poput solarne energije i dizalica topline. Zato već sada moramo graditi zgrade koje barem 30 posto svojih potreba pokrivaju iz obnovljivih izvora energije. Što se tiče zgrada starijih od 2021. godine, one se također mogu „poboljšati“ u skladu s nZEB standardom, naravno što su starije veća je isplativost ulaganja i brži povrat na investiciju, a cilj je da se velik udio postojećih zgrada obnovi do 2050. godine. Ipak, tendencija je i nove EPBD direktive da se najprije obnove zgrade u najgorem stanju u smislu da su najveći potrošači energije - objašnjava Milovanović.
Procjena troškova
Kod gradnje zidane kuće od nule postoje tri faze gradnje za koje se investitor, odnosno budući vlasnik, mogu odlučiti. To su niski roh-bau, visoki roh-bau i ključ u ruke. Niski roh-bau predstavlja početnu fazu izgradnje kuće koja uključuje radove na izradi temelja, nosivih zidova, međukatne konstrukcije i krova. Visoki roh-bau uključuje što i niski uz dodatne radove poput pregradnih zidova, grubog razvoda instalacija, žbukanja, vanjske stolarije i fasaderskih radova. U gradnji „ključ u ruke“ dobijete kompletno završen objekt i možete se useliti.
Što se tiče procjene troškova, oni se, kaže Gradečki, kreću od 1000-1200€/m2 bruto površine za srednje opremljenu klasičnu obiteljsku kuću s potkrovljem, katnica se može izgraditi za 1100-1300€/m2, dok su prizemnice s razvedenim krovištem najskuplje i teško ih je izgraditi za manje od 1400€/m2. U ove procjene, dodaje, nije uključen trošak zemljišta, projektiranja, građevinske dozvole, priključaka, stručnog nadzora i testiranja za uporabnu dozvolu.
- Gradnja kuće nije laka odluka, pa često investitori odgađaju početak do važnijih životnih trenutaka poput vjenčanja, rođenja djece ili polaska u školu, a onda u panici forsiraju cijeli proces u kratki rok. Takvo forsiranje limitira broj slobodnih izvođača, smanjuje broj ponuda i svakako podiže troškove. Gradnja klasične zidane kuće traje ukupno do godinu dana, što uključuje oko tri mjeseca grubih građevinskih radova, te devet mjeseci završnih radova, priključivanja na infrastrukturu i rješavanja papirologije za uporabnu dozvolu – govori Gradečki.
Budžet, kaže Gradečki, treba planirati prvo od vlastitih mogućnosti – vlastitih sredstava i mogućnosti kreditnog zaduženja. Vlastite želje i zahtjeve treba iznijeti arhitektu s iskustvom, te na temelju toga donijeti kompromisne odluke da se projekt uklopi u financijski okvir.
Brže, sigurnije, bez nereda
Izgradnja jedne obiteljske kuće od 180 m2 obično traje do 40 radnih dana u roh bau fazi te nešto duže u narednim fazama. Često se čeka se na priključivanje na strujnu i vodnu mrežu pa od početka projekta do useljenja može proteći i nekoliko mjeseci. No, s napretkom tehnoloških rješenja vrijeme gradnje se može uvelike skratiti. Jedno od takvih rješenja je opeka koja ne zahtijeva spajanje mortom. Iako laicima možda na prvu zvuči čudno, Milovanović ističe da gradnja kuće bez upotrebe morta ima mnoge prednosti koje možda na prvu ne vidimo.
- Ako gledamo potrebnu količinu morta za zidanje obiteljske kuće, ona iznosi oko 10 kubika. U tom slučaju potreban vam je radnik na miješalici i radnik koji opslužuje zidara. Kod gradnje bez morta, smanjuje se nered na gradilištu, potrebno je manje ljudi za izvođenje radova, a gradnja je tako i brža. Primjerice, brušena opeka se brusi na posebnim strojevima nakon što se ispeče, dok opeka s kamenom vunom u sebi ima toplinsku izolaciju. Ako je dovoljne debljine, može zamijeniti isključiti potrebu za izvođenjem dodatnog toplinsko izolacijskog sustava tipa ETICS ili ventiliranih fasada te time ograničiti troškove i vrijeme gradnje. Takve opeke ne zahtijevaju spajanje mortom, već posebnim ljepilom. Njime se gradnja ubrzava, bez narušavanja mehaničkih karakteristika zida – kaže profesor Milovanović.
Odličan primjer je Porotherm IZO Profi opeka ispunjena kamenom vunom koju u ponudi ima Wienerberger. Amel Emkić, voditelj odjela Product Managementa i Kvalitete u Wienerbergeru ističe da Porotherm IZO Profi opeka spaja visoka izolacijska svojstva s ekološkom održivošću, što je čini idealnom za moderne, energetski učinkovite domove.
- Porotherm IZO Profi savršeno omogućuje brzu i preciznu gradnju, uz vrhunsku izolaciju i dugovječnost, što je ključno za kuće namijenjene višegeneracijskom stanovanju. Uz to, vrlo je važna i udobnost, a opeka kao takva nudi najbolju regulaciju temperature i vlažnosti u unutarnjim prostorima. S obzirom na to da već sadrži kamenu vunu, nema potrebe za dodatnim slojevima poput stiropora, što smanjuje troškove grijanja i hlađenja te čini dom energetski učinkovitijim. Drugim riječima, kuća građena ovakvom opekom je toplija zimi te hladnija ljeti. Osim toga, investitori ostvaruju uštede na korisnom prostoru, jer tanji zidovi u odnosu na klasičnu gradnju omogućuju dodatne kvadrate stambene površine. Ukupna debljina zida može se smanjiti čak i do 10 cm – objašnjava Emkić.
Kako kod spajanja ovakvih opeka nema korištenja morta već samo Dryfix.extra ljepila, pitali smo Emkića koliko je takav način gradnje siguran što se tiče prirodnih nepogoda poput potresa i požara.
- Porotherm IZO Profi opeka u kombinaciji s Dryfix.extra ljepilom je najispitivaniji sustav otpornosti na potrese. Po pitanju požarne sigurnosti, opeka je nezapaljiva i najsigurniji je građevinski materijal – kaže Emkić.
Robert Gradečki u svojoj tvrtki kod izvođenja radova koristi upravo Porotherm IZO Profi opeku koja, kaže, ubrzava gradnju do tri puta.
- Takav sistem je iznimno kvalitetan u povećanju potresne čvrstoće objekta, jer umjesto 25 cm nosivog zida i 15 cm mekane izolacije na njemu biramo sustav s 33 cm zida koji je cijeli nosiv, a izolacija je unutar te opeke. Jasno je i potpunim neznalicama da je zid od 33 cm puno čvršći od zida od 25cm, a sve za gotovo isti novac – objašnjava Gradečki.
Potrebno manje žbuke
Dodatna prednost opeke s kamenom vunom je su niži troškovi održavanja, dodaje Emkić, jer se klasična vanjska izolacija s vremenom mora zamijeniti ili obnoviti, dok je u ovom slučaju izolacija trajno zaštićena od vanjskih utjecaja i zadržava svoja izolacijska svojstva tijekom cijelog vijeka trajanja objekta.
Profesor Milovanović pak ističe da spajanje opeka posebnim ljepilom olakšava još jedan važan detalj.
- Precizno brušena opeka olakšava postizanje vertikale i horizontale zida. Drugim riječima, lakše se postiže prave kutove i vertikalnost među zidovima. To pak kasnije smanjuje potrebnu količinu žbuke koja je koristi, između ostalog, i za izravnanje neravnina, brže sušenje, a samim time i brže građenje, s prednostima koje se prenose sve do završnih obloga i ugradnje namještaja, poput primjerice, kuhinje po mjeri– kaže Milovanović.
Za koju god opciju se naposljetku odlučili, oboružajte se živcima, angažirajte pouzdane arhitekte i majstore, istražujte „od igle do lokomotive“ te napravite kvalitetan troškovnik.
Sponzorirani sadržaj nastao je u suradnji Native Ad Studija Hanza Medije i Wienerbergera.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....