Kupnja ili prodaja stambene kuće u Hrvatskoj u pravilu je znatno izazovniji i složeniji proces od kupnje stana. Dok je stan dio sustava u kojem su pravni i tehnički okviri već unaprijed definirani na razini cijele zgrade, kuća predstavlja zasebnu cjelinu u kojoj se isprepliću zemljište, objekt, dokumentacija, tehničko stanje i dugoročni planovi kupaca. Na kompleksniji pristup ovoj vrsti kupoprodaje upozorava Ivana Domović Janković, vlasnica agencije za nekretnine Verus Villam d.o.o., koja ističe da se kod kuća mora sagledati daleko šira slika nego kod stanova.
- Kupoprodaja kuće složenija je jer ne govorimo samo o jednom stambenom prostoru, već o nizu elemenata koje je potrebno detaljno provjeriti, zemljište na kojem je kuća sagrađena, pristupni put, infrastrukturu, kompletnu dokumentaciju objekta, dozvole i legalnost, način gradnje, stvarno tehničko stanje kuće te pomoćne objekte. Kod kuća vrlo često imamo stariju gradnju, fazne dogradnje, nadogradnje i okućnicu, a svi ti dijelovi moraju biti pravno i tehnički usklađeni, što u praksi često nije slučaj - objašnjava Domović Janković.
Jedan od najvećih problema na tržištu kuća jest činjenica da dokumentacija vrlo često ne odražava stvarno stanje na terenu. Kuća može izgledati uredno i održavano, no pravna slika nekretnine nerijetko otkriva niz otvorenih pitanja.
- Kupci se često susreću s nelegalnim dijelovima objekta, neriješenim imovinskopravnim odnosima, zemljišnoknjižnim upisima koji ne odgovaraju stvarnosti, neusuglašenim katastarskim i gruntovnim podacima, neriješenim međama ili nedostatkom uporabne dozvole. Poseban problem su pomoćni objekti koji nisu legalizirani niti upisani u zemljišne knjige - upozorava na elemente koji utječu na sporiji proces realizacije kupoprodaje, ali i manju atraktivnost na tržištu u odnosu na stanove.
Svega toga posljednjih su godina, kaže nam, sve svjesniji i kupci. Dok su se nekad primarno raspitivali o broju soba, kvadraturi i mogućnostima vezanim uz prenamjene prostorija ili proširenje, danas je među prvim pitanjima upravo je li dokumentacija uredna.
- To jasno pokazuje koliko se svijest promijenila. Legalnost objekta, uporabna dozvola i uredno vlasništvo danas su standard, a ne iznimka - smatra Domović Janković te napominje da su na ove kriterije više usmjereni kupci koji nekretninu financiraju kreditom, s obzirom na stroge kriterije banaka. Oni koji kupuju iz vlastitih sredstava, na neke su detalje u dokumentaciji "spremni zažmiriti".
Prema njezinu iskustvu s terena, kupci kuća u pravilu trebaju više vremena za donošenje odluke nego kupci stanova. Razlog, kaže, leži u činjenici da kupnjom kuće ne biraju samo nekretninu, već cjelokupan način života.
- Kupnja kuće znači razmišljanje o održavanju, sigurnosti, budućim troškovima, organizaciji prostora i kvaliteti života cijele obitelji. Često dolazi i do promjene lokacije, preseljenja iz grada u prigradska područja, što dodatno produljuje proces odlučivanja - objašnjava te dodaje da su stanovi i zato tržišno likvidniji, osobito na traženim lokacijama.
- Kad je riječ o preferencijama, posljednjih godina bilježi se porast interesa za samostojeće kuće srednje veličine i kuće u nizu. Ljudi traže više prostora, privatnosti i vlastiti eksterijer. Najčešći kupci kuća su obitelji s djecom i mladi parovi koji često biraju prigradska naselja u kojima su kvadrati ipak povoljniji u odnosu na stanove u urbanim središtima - kaže Ivana te napominje da se trendovi ipak značajno razlikuju po regijama.
- Povratnici su zainteresirani za gradove i manja naselja na sjeveru Hrvatske, poput Varaždina i okolice, ruralna su područja zanimljiva kupcima koji traže mir, privatnost i veće parcele te život izvan urbanih sredina, a na obali potražnja uvijek ostaje visoka, ali visoke su tamo i cijene koje često usporavaju realizaciju - pojašnjava ova agentica koja upravo nerealno postavljenu cijenu smatra jednim od najčešćih razloga dugotrajnog zadržavanja kuća na tržištu.
- Vlasnici su emocionalno vezani uz kuću i često precjenjuju njezinu vrijednost. Kupci to znaju i već u startu računaju na popust od barem deset posto. U praksi se razlika između oglašene i realizirane cijene najčešće kreće između 5 i 15 posto - pojašnjava Domović Janković te dodaje da problem nastaje kada se cijena temelji na oglasima, a ne na stvarno realiziranim kupoprodajama koje ionako nisu javne. Takve kuće, u pravilu, gube početni interes tržišta i kasnije zahtijevaju veće korekcije cijene.
Kupci danas žele privatnost i okućnicu, ali bez obveze održavanja velikih površina, što jasno pokazuje promjenu životnih prioriteta.
- Najveći interes vlada za građevinske čestice površine od 500 do 700 četvornih metara. One omogućuju racionalnu gradnju, jednostavnije održavanje i niže troškove. Veće parcele, od 1500 do 5000 kvadrata i više, imaju uži krug kupaca i najčešće su tražene u ruralnim područjima - ističe Ivana koja budućnost tržišta stambenih kuća u Hrvatskoj vidi u razvoju manjih, funkcionalno projektiranih kuća i kuća u nizu, prilagođenih suvremenim obiteljima, uz kvalitetnu infrastrukturu.
Također, većina kupaca danas pri kupnji kuća preferira "ključ u ruke" jer žele izbjeći stres, neizvjesnost i dodatne troškove koje nosi adaptacija.
- Oni koji svjesno biraju kuće za renovaciju, čine to isključivo ako je početna cijena realno ili niže postavljena. Međutim, važno je naglasiti da su danas građevinski radovi značajno poskupjeli, a pronalazak kvalitetnih majstora često predstavlja izazov - napominje Ivana te dodaje da su za "aktivaciju" postojećeg fonda starijih kuća na prodaju koje stoje u oglasnicima godinama, nužni brži postupci legalizacije, dodatni poticaji za energetsku obnovu i subvencije za adaptacije.
- Nekad su se kuće gradile za više generacija pod istim krovom. Danas obitelji žele kuću samo za sebe, funkcionalnu, racionalnu i prilagođenu svakodnevici. Zato često kažem da je bolje kupiti dobru parcelu i projektirati kuću po mjeri. Ipak, razumijem i kupce koji traže gotovu kuću - zaključuje.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....