GDJE SU KUPCI?

Donedavno sigurna investicija, sada ih više nitko ne želi. Stručnjak otkriva: ‘Pogledajte gdje niču te kuće, i onda se čude...‘

Sa stručnjakom razgovaramo o padu prometa, visokim cijenama i kvalitetom neujednačenoj ponudi, ali i o potencijalu za razvoj tržišta Istre i Kvarnera

Piše:

Jelena Cvetko

Objavljeno: 14. prosinca 2025. 07:40

Godinama se činilo da hrvatska obala može podnijeti sve - stihijsku gradnju, turističku euforiju i rast cijena nekretnina bez realnog pokrića. Međutim, iluzija da more prodaje sve i da je potražnja neiscrpna raspala se.

Promet nekretninama u Hrvatskoj pada već treću godinu zaredom: podaci za prvih šest mjeseci ove godine govore kako je promet na razini cijele zemlje 15 posto manji u odnosu na lani, a u nekim priobalnim županijama i više od 20 posto. Po završetku godine, očekuje se, brojke će biti još i gore. Jedan od glavnih razloga, uz višegodišnji rast cijena, izostanak je inozemnih kupaca. Taj trend nije zaobišao ni sjeverni Jadran, posebno Istru, ali i Kvarner, gdje je primjetno zasićenje tržišta uzrokovano prekomjernom, kvalitetom često prosječnom gradnjom, bez ikakva plana i kontrole.

Stručnjaci upozoravaju da nije riječ o prolaznom zastoju na tržištu, nego o strukturnoj slabosti modela razvoja prostora koja se godinama akumulirala. Ivan Kovačić, predsjednik županijskog udruženja posrednika pri HGK za Primorsko-goransku županiju te izvršni direktor Remington nekretnina, agencije koja je ujedno i zastupnik Christie‘s Real Estatea za Hrvatsku, naglašava da glavni problem nije financijske ili marketinške naravi, nego urbanističke.

Sustavni promašaj

- Urbanizam je temelj cjelokupne vrijednosti prostora i početna faza svakog ozbiljnog razvojnog ciklusa, od infrastrukture do konačne nekretnine. U uspješnim europskim obalnim regijama urbanizam funkcionira kao operativni okvir koji predvidivo usmjerava privatni kapital i paralelno štiti javni interes. U Hrvatskoj se prečesto tretira kao administrativna barijera ili politički kompromis, što u konačnici proizvodi prostor bez jasne razvojne logike. Zato se danas na obali suočavamo s neusklađenom ponudom, cijenama koje su brže rasle od realne kvalitete proizvoda i infrastrukturnim deficitima koji dodatno erodiraju percepciju vrijednosti. To nisu izolirani simptomi, nego posljedice istog sustavnog promašaja: razvoja bez pripreme, bez jasne strategije i bez profesionalne industrije koja bi kontinuirano isporučivala kvalitetan proizvod - ističe Kovačić.

Tako, na primjer, imamo situacije da se u Istri i sjevernom primorju grade vile na pristupnim putevima koji su malo širi od kozjih staza, pa čak i pokraj groblja, a za njih se traži i po nekoliko milijuna eura. Takav pristup rezultira pojedinačnim projektima koji su nedovoljno promišljeni, bez primjerene infrastrukture i sadržaja, a sve češće i bez realizacije u kupoprodaji. Investitori pritom nemaju pritisak tržišta ni motivaciju završiti proizvod kvalitetno, ali ulažu u vile računajući kako će, ako se baš ne nađe "iracionalni kupac koji će se zaljubiti u lokaciju i pristati na nerealno visoku traženu cijenu", zaraditi na turističkom najmu.

‘Honeymoon‘ faza je prošla

- Fenomen privatnog turističkog najma nije sam po sebi problem, on je racionalna odluka kućanstava u turističkim regijama. Problem nastaje kad porezni i regulatorni okvir najam čine toliko povoljnim i gotovo automatskim izlazom da postaje zamjena za profesionalni razvoj nekretnina. Turizam koji se temelji na cimerfraju stvorio je generaciju "investitora" koji to nisu. U Hrvatskoj svaka kuća može dobiti kategorizaciju, posljedično svatko postaje developer bez uobičajenih rizika koje nekretninski development sa sobom nosi. Kao rezultat imamo stotine amaterskih projekata, kuća bez razrađenih arhitektonskih programa, bez "highest and best use" analize određene lokacije, bez koncepta. Ponuda je volumenom velika, ali je kvalitativno neujednačena i često neusklađena s dugoročnim standardima tržišta - naglašava Kovačić.

Dodaje kako je na konkurentskim tržištima, poput Portugala, Španjolske, Italije ili Grčke, gdje je turistička logika jednako snažna, država ipak postavila jasnije razlike između profesionalnog razvoja i privatne improvizacije te je planiranjem i standardima podizala kvalitetu proizvoda.

- Hrvatska je dopustila da amaterski model postane dominantan, a to se prelijeva i na cjenovni sloj. Vlasnici koji ostvaruju stabilan prihod od najma sve češće postavljaju prodajne cijene koje nisu rezultat kvalitete proizvoda ili tržišne realnosti, nego želje da s prodajom nekretnine ostvare superprofit ili u suprotnom ostaju fokusirani na turistički najam. Tako nastaje tržište koje je osjetljivo na svako hlađenje potražnje. Faza ‘medenog mjeseca‘ je prošla - upozorava.

Božićno izdanje magazina Dom&Dizajn u prodaji: Ne propustite dar čitateljima!

Istodobno, premium segment, onaj koji bi trebao nositi destinaciju, pati od nedostatka dobrih projekata te urbanističkog i infrastrukturnog okvira.

- Razlike između tražene i realizirane cijene u nekim slučajevima mogu ići i do 40 posto. To je izravna posljedica formiranja cijena temeljem analize traženih, a ne realiziranih cijena. Ali kad je nešto stvarno dobro, to se i proda. Kao međunarodni brend fokusiran na zahtjeve kupaca koji traže profesionalan pristup tržištu, u segmentu premium nekretnina imamo nedavne transakcije koje su realizirane 200 ili 300 tisuća iznad procijenjene vrijednosti, što pokazuje da cijene premium proizvoda rastu. Ali mi takvih proizvoda imamo malo jer urbanistički niti profesionalno nismo spremni, a domaći developeri nisu navikli raditi sa savjetnicima koji im mogu pomoći maksimizirati vrijednost i osigurati bržu ili barem primjereno brzu prodaju nekretnine. Budućnost će ovisiti o tome hoće li država i lokalne samouprave početi raditi master planiranje prostora, uvesti urbanu komasaciju bez koje nema urbanizma, početi značajnije ulagati u infrastrukturu, optimizirati porezni sustav za premium nekretnine te početi razvijati destinacije - dodaje.

Što radi konkurencija?

Hrvatska je, kaže, u vrijeme pandemije imala priliku zadržati internacionalne kupce s velikom kupovnom moći (HNWI), ali nije iskoristila trenutak i okrenula tržište u pravom smjeru, već je ponovno samo kratkoročno profitirala i izgubila dugoročnu dobrobit. Kovačić ističe kako je Dubai, s druge strane, savršeno iskoristio i pandemiju i rat u Ukrajini i učinio od sebe globalno središte. Ljudi danas iz Londona sele u Dubai. To je, ističe, dokaz nevjerojatne moći pametnih politika i prepoznavanja trenutka.

Revizorska kuća objavila u kojim će se gradovima Europe u 2026. isplatiti ulagati u nekretnine: Što je sa Zagrebom?

- Naša cijela obala je "prime location", ali mi je razvijamo na najniži način. Otjerali smo velik dio investitora iz uređenih zemalja jer su oni naučeni na uhodan, stabilan sustav, a kod nas nikad ne znate hoćete li moći financirati projekt i u kojem vas koraku čeka zastoj. Njemačka, Austrija i slična tržišta su u krizi i vjerojatno će ostati do daljnjega zbog globalnih događaja, ali, na primjer, Englezi i Amerikanci, koji bi željeli kupovati kod nas, to ne rade jer nemaju mogućnost dobivanja privremenog boravišta temeljem kupljene nekretnine. Po tome smo jedinstveni na Mediteranu. Španjolska, Grčka, Portugal, Cipar, Malta, Crna Gora ili Italija, svi su imali ili još imaju neke oblike poticaja (porezna rasterećenja, pravo boravišta, državljanstva...) kojima privlače globalne investitore. Mi moramo gledati što i kako rade konkurentska tržišta. Kod nas država nije razvila porezne modele, a lokalne samouprave nisu razvile infrastrukturu i dodatne sadržaje koji bi privukli i zadržali HNWI-e. Danas su se ti kupci povukli, a tržište se vratilo na razinu 2019. godine, regionalno, umjereno i puno osjetljivije - ističe.

Spominje i projekt u Poreču, gdje se trenutačno gradi više stotina stanova vrijednosti do nekoliko stotina tisuća eura te se pita za koga to radimo, jer u praksi te stanove ne kupuje lokalno stanovništvo, nego gotovo isključivo kupci iz okolnih zemalja.

- Pitanje je zašto radimo mnogo nekretnina niske ili srednje vrijednosti i dovodimo masu ljudi koji pritišću postojeću infrastrukturu, zašto ne razvijamo manji broj premium nekretnina koje će kupovati manje kupaca s većom kupovnom moći, dok za lokalno stanovništvo ne kreiramo pravu stambenu politiku jer ovako nismo dobili ni luksuzno ni priuštivo. Zapravo ne radimo ništa logično - kaže.

Razvoj u dva smjera

Kovačić dodaje kako treba jasno razlikovati i razvijati tržište u dva smjera: ono za domicilno stanovništvo i "second home" tržište.

- "Second home" tržište je puno osjetljivije jer je to stvar izbora, a ne nužnosti. Tu već sada vidimo manje transakcija, od Krka i Crikvenice, preko Opatije do Istre. Trenutačno nam dolaze kupci s manjom kupovnom moći, a mogli bismo imati puno bogatije, ali za to bismo trebali raditi bolje proizvode. Ako, na primjer, imamo Opatiju u kojoj se kvadrat može prodati i do 15.000 eura, pa i više uz samo more, zašto to uništavati? Treba vidjeti kako to podići na višu razinu, a paralelno razmatrati kako lokalnom stanovništvu omogućiti da tu živi, da Hrvate zadržimo u Hrvatskoj. Imamo sjajne pokazne modele u Beču, Amsterdamu i Londonu, ne trebamo puno izmišljati - kaže.

Riječ stručnjaka: ‘Ovo su tri najveća problema‘

Komasacija kao preduvjet koji sustav ne poznaje

Komasacija, odnosno okrupnjavanje i racionalno preoblikovanje zemljišta, u europskoj praksi nije tehnički detalj nego preduvjet urbanizma. Hrvatska ima zakonski okvir za komasaciju poljoprivrednog zemljišta, ali u urbanom i obalnom kontekstu taj instrument praktično ne funkcionira kao operativni alat pripreme novih razvojnih zona. Bez mogućnosti da se fragmentirano vlasništvo objedini i planski organizira, lokalne samouprave ostaju zarobljene u postojećim granicama naselja i naslijeđenoj parcelaciji, a razvoj se svodi na prilagodbu onome što je slučajno dostupno, umjesto na strateško oblikovanje prostora.

U Austriji, Njemačkoj i Nizozemskoj komasacija je standardizirana procedura u kojoj je javni interes dovoljno snažan da prostor pripremi prije gradnje, ali istodobno dovoljno uređen da vlasnicima jamči transparentnost i pravednost procesa. Na hrvatskoj obali takav balans još nije izgrađen, pa je urbanizam prisiljen funkcionirati točkasto, kroz pojedinačne zahvate, bez stvaranja velikih, planski uređenih stambenih i mješovitih zona. Dok god se komasacija ne tretira kao ključna reforma, obala neće dobiti prostorne preduvjete za razvoj ozbiljnog tržišta.

Infrastruktura koja kasni za prostorom

Razvoj bez infrastrukturne pripreme spušta vrijednost prostora na razinu kratkoročne spekulacije. Lokalna i regionalna ulaganja u prometnu i komunalnu infrastrukturu na obali u pravilu ne prate intenzitet gradnje, pa se naselja šire na mreži koja je projektirana za prošla desetljeća. Poddimenzionirane ceste, neriješeni pristupi, ograničeni kapaciteti odvodnje i energetskih sustava nisu samo pitanje komfora, nego mjerljivi faktor tržišne vrijednosti. Kupac koji plaća premium cijenu očekuje takvu funkcionalnost, a taj se jaz u Hrvatskoj sve teže ignorira.

U Francuskoj, Španjolskoj i dijelovima Italije razvoj novih zona u pravilu je uvjetovan infrastrukturnim programima koji se realiziraju prije gradnje ili paralelno s njom. U hrvatskom modelu infrastruktura često "dolazi poslije", kao političko obećanje ili naknadna sanacija, što u praksi znači da kvaliteta prostora zaostaje za cijenom koja se naplaćuje. Time tržište postaje krhko: čim potražnja oslabi ili se promijeni struktura kupaca, visoke cijene ostaju bez uvjerljive podloge.

Politike koje ne prate tržišne ambicije

Na ovu prostornu i tržišnu sliku nadovezuje se fiskalna i migracijska politika koja obalnu konkurentnost ne osnažuje, nego je nepotrebno sužava. Standardna stopa PDV-a od 25 posto na novogradnju, bez ciljanih korekcija za stambeni ili razvojni segment, u praksi podiže ulazne cijene projekta i smanjuje fleksibilnost profesionalnih developera. Istodobno, Hrvatska nema jasno definiran, konkurentan investicijski boravišni program za kupce izvan EU, kakav su mediteranske zemlje koristile kao alat internacionalizacije tržišta. Formalna mogućnost boravka na temelju vlasništva postoji, ali nije pretvorena u predvidiv i strateški instrument koji bi privukao novu potražnju.

Kada se tome doda spor napredak u transformaciji destinacija prema cjelogodišnjem, sadržajno bogatom i međunarodno konkurentnom modelu, obala ulazi u opasan krug. Premium cijene traže premium destinaciju, premium infrastrukturu i premium proizvod, a hrvatski sustav prečesto isporučuje prosjek uz cijenu višu od prosjeka. Posljedica je da zapadnoeuropska potražnja postupno postaje selektivnija, dok se nova tržišta ne osvajaju sustavno. To nije dramatična prognoza, nego logična posljedica nedostatka koordinirane politike prostora, turizma i poreza. (Ivan Kovačić)

Za kraj ističe da struka uporno ponavlja tri ključne reforme: operativnu urbanu komasaciju, infrastrukturu prije gradnje te preustroj poreznog sustava i pravila najma kako bi se profesionaliziralo tržište i potaknuli ozbiljni investitori.

Tržište nekretnina nikad napetije, sada je stigla i potvrda: ‘Posebno je znakovito što se događa s cijenama starih stanova...‘

- Dok god ove tri stvari ne postanu državna politika, Hrvatska će i dalje razvijati najvrjedniji prostor na Mediteranu najjeftinijim, najkaotičnijim i dugoročno najskupljim mogućim modelom - zaključuje.