Zašto ova tema?
S obzirom na to da sam aktivna na društvenim mrežama i imam izvrsnu interakciju sa svojom publikom koja mi se često javlja u DM sa svojim pitanjima, a također i za direktnu suradnju u kojoj vodim projekte gradnje za svoje klijente - često me na početku suradnje investitori pitaju koliko bi koštala izgradnja kuće.
Iako se njima pitanje čini jednostavno, odgovor i nije tako jednostavan jer, prije svega, važno je razumjeti da je gradnja nekretnine kompleksna i da uključuje puno faza, velik broj sudionika te puno materijala i opreme od kojih će se nekretnina izgraditi, a važna je i veličina i lokacija nekretnine. Zato kao odgovor na to pitanje najčešće kažem: ako želiš što točniju procjenu, prvo je potrebno uložiti nešto vlastitih sredstava - u geodeta za izmjeru parcele, u projektanta za izradu projekata i troškovnika, tek kada se znaju svi ulazni parametri o veličini nekretnine, materijalima i opremi koja se ugrađuje, konstrukcijskim sustavima itd., tek tada investitori mogu očekivati da će dobiti konkretan odgovor na svoje pitanje koliko će koštati gradnja njihove kuće. Važno mi je investitorima objasniti da cijena gradnja ovisi o jako puno faktora te, koliko god žele čuti neku cifru, da je gore objašnjen proces jedini ispravan, sve druge informacije mogu biti samo orijentiri s jako velikim postotkom odstupanja od njihove realnosti.
Kada je vrijeme da se počne razmišljati o budžetu za gradnju?
Budžet za gradnju treba definirati odmah u startu, prije projektiranja. Prema budžetu investitora trebalo bi se pristupiti projektiranju same nekretnine, međutim u praksi, nažalost, nije tako te se često isprojektira kuća samo prema estetskim i funkcionalnim kriterijima investitora, a budžet se počne spominjati tek kada se prikupe prve ponude.
Iako, kako sam gore navela, ne možemo znati koliko će koštati gradnja dok ne napravimo projektnu dokumentaciju i troškovnike, itekako se može kuća projektirati u skladu s budžetom, tako da se prilikom projektiranja investitoru obrazloži: ako njegov budžet, prije svega, nije usklađen s veličinom kuće, da ga se na to na vrijeme upozorava, jer svaki ekstra kvadrat je danas nekoliko tisuća eura, pa to prvo treba imati na umu. Nadalje investitoru bi se u skladu s njegovim budžetom trebali predlagati i konstrukcijski sustavi, materijali i oprema, jer sve navedeno ima svoje cjenovne kategorije od nižih, prema višima do premium materijala i opreme.
Koje stavke/materijali poskupljuju gradnju?
Prije svega, veličina nekretnine igra ključnu ulogu, investitori moraju imati na umu da ih svaka želja za dodatnim kvadratom košta od dvije do četiri tisuće eura. Također, nije ista vrijednost dodatnog kvadrata spavaće sobe ili dodatnog kvadrata sanitarnog prostora, pa i to valja imati na umu.
Zatim konfiguracija terena; što je teren više u padu, očekujte veće troškove. Odabir konstrukcijskog sustava; koji je u troškovniku i najveća stavka - nakon potresa su se masovno za kuće projektirale kompletno armiranobetonske konstrukcije, čak na područjima gdje za to nema potrebe, pa danas imamo situaciju da su cijene visoke te investitori idu u izmjene projekta jer su naknadno shvatili koliko ih ta priča košta.
Nadalje, ventilirane fasade - koje su predivne i često se u vizualizacijama nude klijentima, koji naposljetku radi estetike i odaberu projektno rješenje s tom varijantom, ali im nitko ne kaže da su one barem četiri puta skuplje od klasičnog fasadnog sustava. Staklene ograde također radi estetike dobro prolaze, i sada imamo situacije na mjestima gdje se prostornim planom zahtijeva uvučeni kat i onda na tim velikim terasama imate ogromne količine staklene ograde u projektnom rješenju, a kada stignu ponude, dođe i realnost, koliko ta priča košta.
Vanjska stolarija je također veća stavka koja značajno utječe na ukupnu cijenu gradnje i često mi investitori znaju doći sa željom da idu na drvo-aluminij stolariju, ali na kraju ugrade PVC.
Koji je dio najskuplji ako gledamo ukupan proces gradnje? Kupnja zemljišta, projektiranje, gradnja grube konstrukcije, završni radovi, instalacije, inženjeri…? Kupnja zemljišta, gradnja grube konstrukcije, završni radovi i sve instalacije spadaju u podjednako visok trošak za svakog investitora. Koji dio je najskuplji, zavisi od projekta do projekta, ali definitivno su svaka zasebno velik izdatak. Ako gledamo ukupan proces, u manje izdatke za investitora spadaju troškovi projektiranja i angažiranje inženjera tijekom projekta (geodet, građevinski i ostali nadzori, koordinatori zaštite na radu, voditelj projekta).
Kako držati budžet pod kontrolom?
U radu s klijentima kojima vodim projekt ili ih savjetujem, kontrola budžeta počinje znatno prije same gradnje. Prvo definiramo ukupan budžet, a zatim i prioritete investitora - što mu je zaista važno, u što želi uložiti više i na čemu ne želi raditi kompromise. Tijekom razrade projekta materijale, opremu i tehnička rješenja biramo u skladu s tim prioritetima i raspoloživim budžetom, a odabrana rješenja zatim se jasno definiraju u projektu i troškovniku. Na taj način ne dolazimo tek tijekom gradnje u situaciju da biramo što želimo, a onda otkrijemo da smo budžet već potrošili na prethodne faze. Budžet se zapravo kontrolira odlukama koje donosimo prije nego što gradnja počne.
Kako se danas kreću cijene po četvornom metru GBP-a? Case study
Ovo je tablica koju sam sama izradila. Na ovom konkretnom primjeru dvaju projekata vidimo da je realna cijena izgradnje 2000 - 2500 €/m2 građevinske bruto površine, a na tu cijenu treba dodati PDV.
Cijena gradnje vs. cijena investicije
Cijena gradnje nije isto što i cijena investicije. U razgovoru o cijeni po četvornom metru važno je razlikovati cijenu gradnje od ukupne cijene investicije. Cijena gradnje odnosi se na trošak same izgradnje kuće - izvođenja radova, materijala i ugrađene opreme. Međutim, to nije ukupan iznos koji će investitor potrošiti od trenutka kada odluči graditi do useljenja.
Cijena investicije puno je širi pojam. Osim same gradnje, ovisno o projektu, obuhvaća zemljište, projektiranje, troškove geodeta, nadzora i ostalih inženjera, doprinose i priključke, različite naknade i provizije te niz manjih troškova koji se pojavljuju tijekom pripreme i realizacije projekta. Upravo zato podatak da je nekoga kuća koštala, primjerice, 2000 €/m²+PDV ne znači puno ako ne znamo što je sve u tu cijenu uključeno. Dvije osobe mogu navesti potpuno jednaku cijenu po četvornom metru, a zapravo govoriti o sasvim različitom opsegu troškova. Zato investitoru ne bih preporučila da svoj budžet formira jednostavnom računicom, primjerice: 150 m² × 2000 €/m²+PDV = 300.000 €+PDV.
U Zagrebu upravo gledamo nevjerojatan nekretninski paradoks. Ovo je odgovor na ključno pitanje
Takva računica može poslužiti kao vrlo gruba početna orijentacija, ali za realan budžet potrebno je sagledati cijelu investiciju i sve troškove koji će se pojaviti do završetka projekta, a upravo je to onaj dio koji sam na početku ovog članka i spomenula. To je posebno važno kod ljudi koji prvi put grade. Riječ je najčešće o jednoj od najvećih privatnih investicija u životu, a istovremeno prvi put prolaze kroz proces u kojem unaprijed ne poznaju sve faze, ne znaju koji će se troškovi pojaviti niti koliko novca trebaju ostaviti za ono što dolazi poslije. Zato cijenu po m² uvijek treba promatrati u kontekstu, prije svega treba znati što je u nju uključeno, a što nije.
Što uvijek savjetujem ljudima koji imaju ograničen budžet i kreću u gradnju kuće?
Prije svega da nađu arhitekta koji ih među ostalim pitanjima pita i za budžet. Nadalje da se informiraju kako koji materijali i oprema utječu na ukupnu cijenu investicije, koji materijali i oprema spadaju u viši standard opreme, te takve materijale i opremu da izbjegavaju. I vrlo je važno da ne štede na inženjerima - inženjeri (voditelj projekta i stručni nadzori) mogu spriječiti situacije koje danas investitore koštaju zapravo najviše, a to su pogreške u izvedbi čije otklanjanje košta mnogo novca, vremena, a najviše njihovih živaca.
Što je s adaptacijama? Vrijede li ista pravila, kad je riječ o planiranju budžeta, kao za novogradnju?
Kod adaptacija je najgora varijanta kretanje u adaptaciju bez projekta postojećeg i planiranog stanja. S obzirom na to da za adaptacije zakonom nije propisana nikakva dokumentacija, neki investitori kreću u adaptaciju stihijski i svoje ideje komuniciraju usmeno majstorima ili nekim svojim skicama. Takav pristup je recept za katastrofu i privlačenje nekvalitetnih i nestručnih majstora koji naprave više štete nego koristi. Znači za adaptacije vrijedi isto pravilo kao za novogradnju, ideja mora biti na papiru, ali i postojeće stanje. Također, ako ima rušenja postojećih zidova, važno je u startu uključiti inženjera, prije svega statičara, a moja je preporuka da tijekom izvedbe svakako bude angažiran nadzorni inženjer. Što se tiče samog budžeta, teško ga je preciznije predvidjeti jer su kod adaptacija, pogotovo stanova u jako starim zgradama, česti nepredviđeni radovi, za kojima se potreba otkrije tek u fazi izvođenja. Tako da investitori pri adaptacijama trebaju očekivati izvantroškovničke stavke.
Gdje i kako investitori mogu uštedjeti?
Prije svega još u ranoj fazi, tako da se kvadrati koji se projektiraju drže pod kontrolom, kao i materijali i oprema koje smo već spomenuli. Ali evo da budem konkretna:
Kada kupujete parcelu, gledajte da je teren što ravniji. Umjesto kompletno armiranobetonske konstrukcije, ako to statika dopušta, birajte druge sustave - zidane sustave od opeke, porobetonskih blokova, drvenu konstrukciju/montažnu gradnju itd.
Generalno birajte što klasičnije sustave. PVC umjesto aluminijske ili drvo-aluminij ograde. Kod kliznih stijena, umjesto najskuplje varijante podizno-kliznih stijena, može se uštedjeti ako se ide na varijantu balkonskih vrata ili dugih kliznih sustava za koje se možete raspitati kod dobavljača.
Sjenila - rolete umjesto žaluzina, aluminijskih grilja i slično. Zidane ograde, čelične umjesto staklenih. Stiropor fasada umjesto mineralne vune. Klasična ETICS fasada umjesto ventilirane fasade. Drvena krovna konstrukcija kod dvostrešnih krovova umjesto armiranobetonske konstrukcije.
Odmah predvidjeti građevinske otvore za standardiziranu opremu, konkretan primjer: garažna vrata po mjeri su daleko skuplja nego da se u startu izvede otvor za gotova garažna vrata, isto vrijedi i za sobna vrata. Općenito preporučujem izbjegavati izradu po mjeri jer je izrada po mjeri skuplja nego kupovina gotovih proizvoda (paravani za tuš kade i kade, kupaonski ormarići…)
Koliko bi ponuda za pojedine radove investitori trebali prikupiti prije konačne odluke?
Danas je ponudu zbog velike potražnje za građevinskim radovima jako teško uopće dobiti, tako da savjetujem investitorima da prikupe maksimalno tri ponude za pojedine radove, jer sam proces prikupljanja ponuda za sve radove i opremu vrlo dugo traje, barem dva-tri mjeseca. Znam da zvuči puno, ali činjenica je da i sam izvođač za tu istu ponudu mora zatražiti ponude od svojih dobavljača za materijale i/ili suradnika koje i on sam čeka.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....