Kirsten Ganas bila je spremna otpustiti svog agenta za nekretnine. Nakon što je s partnerom Austinom McCarleyjem nekoliko mjeseci obilazila kuće u jugozapadnoj Pennsylvaniji, shvatila je da suradnja jednostavno ne funkcionira. Agent Dan Waterhouse pokazao im je dvadesetak nekretnina, ali često je sporo odgovarao na poruke, a nije ni živio u području u kojem su željeli kupiti dom. Nakon još jedne izgubljene licitacije odlučila mu je poslati poruku da će potražiti drugog agenta.
No tada je uslijedio šok.
Na prvom razgledavanju kuće, još u siječnju, agent im je na ulazu dao nekoliko dokumenata uz objašnjenje da je riječ o standardnoj proceduri prije obilaska nekretnine. Potpisali su ih gotovo usput, ne sluteći da se među njima nalazi i ugovor o ekskluzivnom zastupanju kupca kojim su se na godinu dana obvezali surađivati isključivo s njegovom agencijom.
Kad je Ganas zatražila raskid ugovora, iz agencije su joj rekli da to neće biti besplatno. Mogla je platiti naknadu za prijevremeni raskid ili pronaći drugu agenciju koja bi njihovoj sadašnjoj agenciji platila naknadu za preuzimanje klijenata. U protivnom bi do siječnja 2027. ostala vezana uz njih.
Čak i ako bi u međuvremenu pronašla kuću bez pomoći bilo kojeg agenta, i dalje bi morala platiti dogovorenu proviziju, odnosno 995 dolara administrativne naknade te još četiri posto vrijednosti kupljene nekretnine, što bi lako moglo dosegnuti nekoliko desetaka tisuća dolara.
"Obuzeo nas je grozan osjećaj da smo zapeli u tom ugovoru", ispričala je Ganas za Business Insider.
Šok za šokom
Tek kada je kasnije ponovno pročitala dokument, uslijedio je novi šok. Ugovor nije predviđao samo jednogodišnje ekskluzivno zastupanje. Sadržavao je i odredbu prema kojoj bi, odustanu li od kupnje i tijekom tog razdoblja unajme stan, agenciji morali platiti iznos jedne mjesečne najamnine uz administrativnu naknadu od 995 dolara.
"Kad sam to vidjela, srce mi je potonulo. Nisam ni znala da je to unutra. Nisam ni znala da tako nešto uopće postoji", rekla je.
Prisjetila se i trenutka kada su potpisivali dokumente.
"Bili smo na ulazu u kuću, držali dijete u naručju i potpisivali papire. Bili smo stvarno naivni."
Dodaje da tada nisu ni pomislili da ulaze u tako obvezujući odnos.
"Nije mi se činilo da je to pravo mjesto ni pravi trenutak za potpisivanje. Sve je bilo vrlo površno objašnjeno i zato nismo shvatili koliko je taj dokument ozbiljan."
Slučaj Ganas nije jedini takav. Takvi ugovori postali su mnogo češći nakon velike nagodbe na američkom tržištu nekretnina iz 2024. godine, kojom je većina agenata dobila obvezu da s kupcima prije prvog razgledavanja potpiše pisani ugovor o zastupanju. Namjera je bila povećati transparentnost, no potrošačke udruge upozoravaju da mnogi kupci dokumente potpisuju na brzinu, bez vremena da prouče uvjete ili usporede više agenata.
Odvjetnik Doug Miller, koji je sudjelovao u tužbama koje su dovele do promjena, smatra da je ideja dobra, ali praksa problematična.
"To što se ugovori moraju potpisati prije razgledavanja kuće dobra je stvar. Ali gurati ih kupcima na potpis doslovno na kućnom pragu nevjerojatno je nepošteno."
Kad je nazvala vlasnicu agencije Ritu Sumney kako bi pokušala izaći iz ugovora, priznaje da je bila toliko uzrujana da je povisila ton. Na kraju joj je ponuđeno da prijeđe drugom agentu unutar iste agencije ili da plati izlazak iz ugovora. Odbila je obje mogućnosti.
"Rekla sam partneru: ‘Neće dobiti ni cent od mene.‘"
Danas su potragu za kućom potpuno zaustavili i čekaju da ugovor istekne. Kaže da će sljedeći put biti mnogo opreznija.
"Kad ponovno budemo kupovali kuću, bit ću puno upućenija u sve ovo."
Što se s novim zakonom mijenja u Hrvatskoj?
Dok se u SAD-u vode rasprave o tome jesu li kupci dovoljno zaštićeni, u Hrvatskoj je početkom srpnja na snagu stupio novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina. Njegov je cilj jasnije urediti odnos između agencija i klijenata te povećati zaštitu građana.
Jedna od najvažnijih novosti odnosi se upravo na razgledavanje nekretnina. Agencije više ne smiju uvjetovati obilazak stana ili kuće potpisivanjem ugovora o posredovanju. Kupac može potpisati jedino potvrdu da je razgledao nekretninu, a takav dokument ne smije sadržavati obvezu plaćanja provizije niti ga se može koristiti kao ugovor o zastupanju.
Novost je i to da agencije više neće moći oglašavati nekretnine bez pisanog ugovora s vlasnikom. Time bi se trebala spriječiti praksa oglašavanja stanova i kuća bez znanja ili suglasnosti vlasnika.
Zakon donosi i jasnija pravila za rad posrednika. Preciznije su uređena njihova prava i obveze, a posredovanjem u prometu nekretnina mogu se baviti samo registrirane agencije i licencirani agenti upisani u odgovarajući registar.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....