Je li ovogodišnja turistička sezona podbacila ili nije, tema je o kojoj se proteklih mjeseci žustro raspravlja, a mi smo s Ivanom Jelaskom, vlasnikom agencije Luva, razgovarali o situaciji na tržištu luksuznih vila. Prema njegovim saznanjima, velik broj vlasnika kuća za odmor nije zadovoljan sezonom, zbog čega se neki odlučuju i za prodaju nekretnina. Nekoliko je, kaže, razloga za trenutačno stanje na tržištu kuća za odmor.
- Ova turistička sezona bila je specifična zbog izvanrednih okolnosti kao što su Europsko prvenstvo u nogometu i Olimpijske igre, ali i zbog činjenice da je Hrvatska iznimno povisila cijene smještaja i usluga posljednjih godina. Osim toga, činjenica je da se unatrag nekoliko godina značajno povećao broj registriranih kuća za odmor u Hrvatskoj - kaže Ivan Jelaska i dodaje kako je nedavno za potrebe predavanja na temu "Ulaganje u kuće za odmor" analizirao interne podatke svoje agencije, podatke Hrvatske turističke zajednice, Ministarstva turizma i Državnog zavoda za statistiku. Prema njegovoj analizi, broj registriranih kuća za odmor u periodu od 2019. do 2024. godine na razini cijele Hrvatske porastao je za čak 51 posto!
- U 2019. je bilo registrirano 13.937 kuća za odmor, a zaključno s 30. rujna 2024. imali smo 21.069 registriranih kuća za odmor. Očekivano, najveći broj registriranih kuća za odmor nalazi se u Istri, njih oko 33 posto ili gotovo 7000 kuća. Ako gledamo rast broja kuća po regijama, zbog najveće baze najveći je rast u Istri, no ona u postocima raste manje od prosjeka cijele Hrvatske (41 posto), a najveći je postotak rasta u središnjoj Hrvatskoj, Lici, Zadru i Šibeniku. Dubrovnik, pak, ima najmanju stopu rasta, od 21 posto, za spomenuti petogodišnji period - kaže.
Pretpostavka je da će broj kuća za odmor i dalje rasti. Jelaska smatra da za brojčanim rastom nema potrebe, ali postoji potreba za ulaganje u kvalitetu i luksuz.
- Mislim da se Hrvatska svakako treba mnogo više orijentirati na luksuzni turizam zato što kao zemlja nismo infrastrukturno predodređeni za masovni turizam, a s druge strane imamo predivnu obalu, more, prirodu i nacionalne parkove, pa i s tog aspekta smatram da je luksuzni turizam smjer u kojem se moramo kretati svi zajedno. I ovdje se ne misli samo na kvalitetu smještaja nego i na ugostiteljsku ponudu, ponudu dućana s luksuznim brendovima, agencija za concierge usluge i slično... Ljudi koji imaju mnogo novca, spremni su ga i potrošiti, no žele vrhunsku uslugu u svakom pogledu - kaže i izdvaja dobre primjere kuća za odmor iz ponude LUVA agencije.
Što se kvalitete registriranih kuća za odmor tiče, ističe, i tu postoji prostor za poboljšanja.
- Trenutačno je malo manje od 50 posto svih registriranih kuća za odmor kategorizirano sa samo tri zvjezdice, oko 40 posto kuća za odmor ima četiri zvjezdice, a samo sedam posto kuća za odmor ima pet zvjezdica. Ono što je pozitivno ako promatramo period od 2019. do 2024. jest da u strukturi svih kuća raste broj kuća s četiri i pet zvjezdica, a pada broj onih s tri zvjezdice, no smatram da i dalje ima puno prostora za pomak. Ovdje svakako treba naglasiti da sam broj zvjezdica, nažalost, ne znači uvijek atraktivnu nekretninu, nego zadovoljavanje propisa kojih je većina jako zastarjela. Ponekad imamo slučaj da, primjerice, kuća s tri zvjezdice izgleda puno atraktivnije nego neka s četiri jer kategorizacija ne propisuje atraktivnost, dizajn i kvalitetu namještaja, nego samo norme u smislu veličine soba, širine kreveta i slično. Također, mogu vam reći iz našeg iskustva da nas samo nekoliko gostiju pita za broj zvjezdica pojedine kuće. Velikoj većini to nije bitno te gledaju lokaciju i atraktivnost same vile - kaže.
Jelaska vjeruje da će vlasnici kuća za odmor ubuduće morati uložiti dodatne napore kako bi se gosti odlučili baš za njihovu kuću.
- Dolaze vremena kada više nije dovoljno samo staviti oglas za kuću na Booking ili Airbnb i očekivati da će se svi termini sami popuniti po bilo kojoj cijeni. U situaciji kada je ponuda kuća veća od potražnje, gosti prvo biraju kuće blizu mora i s lijepim pogledom po razumnim cijenama, a sve ostale, generalno, pune se slabije. Naravno, postoje kuće koje nisu blizu mora niti imaju pogled, ali su lijepo uređene i imaju razumne cijene, pa je i rezervacija puno - kaže.
Za one koji tek kreću u gradnju savjetuje da se fokusiraju na lokaciju koja osigurava blizinu mora ili lijep pogled te da posebnu pozornost posvete uređenju interijera i eksterijera jer je to ono što najviše prodaje kuću na fotografijama uz samu lokaciju.
- Također, privatnost je sve traženija stavka. Gosti žele da kuća ima veći posjed i da susjedne kuće nisu samo nekoliko metara udaljene od objekta koji žele rezervirati. Što se dodatnih sadržaja tiče, najtraženiji su bazen, jacuzzi i sauna te zabavni sadržaji kao što su stolni tenis, biljar i slično. Osim toga, velik broj gostiju, pogotovo onih iz Njemačke i Austrije, na odmor dolaze s kućnim ljubimcima, pa traže u tom smislu odgovarajuće kuće za odmor, a kod kuća čija cijena noćenja premašuje 1000 eura traže se i dodatne usluge, primjerice privatni kuhar, privatni transferi, izleti - kaže.
Dodaje da je prosjek gostiju po rezervaciji luksuzne kuće za odmor 8,3, ali sve češće primaju upite za 16 i više osoba, no jako je malo vila u ponudi koje mogu primiti tako velike grupe.
- U tim slučajevima često rezerviramo dvije vile u blizini, a jednom smo imali rezervaciju za gotovo 50 ljudi. Također, često primamo upite za manje mirne dnevne događaje ili manje dnevne svadbene ceremonije do 40 ljudi koje naručitelji žele održati u nekoj luksuznoj vili - kaže.
Cijene najma su, dodaje, stvarno raznolike.
- Okvirno, ako govorimo o top-sezoni, najjeftinija kuća iz naše ponude mogla bi se naći za otprilike 250 do 300 eura po noćenju, a najskuplja za više od 5000 eura po noćenju. Kako već sada imamo definirane cijene za većinu kuća za 2025. godinu, mogu vam reći da su cijene glavnine ostale na razini ove godine, a manji broj njih simbolično je korigirao cijene naviše ili naniže - ističe. U ovom dijelu godine primjetna je potražnja za kućama za odmor u kontinentalnom dijelu Gorskog kotara i Like, ali Jelaska napominje da su sve kuće iz njihove ponude već popunjene u periodu Nove godine, a većina njih i za božićne blagdane.
- Ti se termini popune, u pravilu, već tijekom ljeta. I za kuće na obali imamo nešto upita za blagdane, ali prilično manje i načelno je teško očekivati da se u tim razdobljima može nadomjestiti slabija ljetna sezona - zaključuje.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....