Upravljanje i održavanje stambenih zgrada: Što možemo naučiti od zemalja u susjedstvu?

Hrvatska ima nisku kulturu stanovanja. Dovoljno je sumirati probleme većine zgrada u kojima funkcioniranje stambene zajednice često ovisi o samovolji pojedinaca, od neplaćanja zajedničke pričuve, nepostojanja stubišne rasvjete, neispravnih dimnjaka i oronulih fasada koje predstavljaju neposrednu opasnost, do preuređenja stanova bez tehničke kontrole i općenito neulaganja u zgrade, koje su nerijetko stare i više od sto godina. Razlog se ponekad krije u financijskoj nemogućnosti tih pojedinaca, ali nažalost češće u njihovoj nezainteresiranosti i neodgovornosti naspram vlastite imovine.

Međutim, ne leži sva krivnja isključivo u pojedincu. Postojeća zakonska regulativa na jedan način dopušta takvo ponašanje, što je dovelo do toga da je postojeći stambeni fond u većoj mjeri neodržavan, nagrđen te seizmički nesiguran, što je zagrebački potres i pokazao. Na koji način takve pojedince primorati na ispunjenje svojih obaveza te hoće li ubuduće zbog neispunjenja istih biti novčano kažnjeni? Odgovore na ta pitanja mogli bismo dobiti u budućem Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada, čija je izrada počela prije dvije godine.

Dražen Pomper: Novi je zakon dobrodošao, ali ne u smislu prepisivanja odredbi iz već postojećih zakona koji su na snazi

Naime, upravo o novom zakonu bavimo se u drugom dijelu našeg mini-serijala, komentirajući njegove najzanimljivije dijelove s Dejanom Bodulom, docentom na Pravnom fakultetu u Rijeci i predsjednikom Hrvatske udruge stanara i suvlasnika zgrada, te Draženom Pomperom iz tvrtke za upravljanje zgradama Monel, ujedno i voditeljem Grupacije upravitelja Grada Zagreba HGK.

Dejan Bodul: Trenutačno stanje ne rješava niti jedan od problema: obvezno održavanje, inspekciju, propise o kućnom redu...

NARUŠENI ODNOSI

Područje stanovanja u Hrvatskoj trenutačno je regulirano postojećim Zakonom o vlasništvu i drugim pravnim stvarima te još pokojim zakonom i pravilnikom, kao što je Uredba o održavanju zgrada. No, u praksi se to pokazalo nedovoljnim. O zakonu o stanovanju, koji bi dodatno regulirao određene odnose, postupke i pravila kojih bi se suvlasnici trebali pridržavati radi zaštite javnih interesa, priča se već godinama. Inicijativu za njegovu izradu pokrenula je još 2008. Udruga stanara i Hrvatsko pravničko društvo Rijeka. Deset godina kasnije do nekih je promjena ipak došlo. Tako je u ljeto 2019. u Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine održan prvi inicijalni sastanak Povjerenstva za izradu Nacrta prijedloga Zakona o upravljanju i održavanju zgrada. Iako je bilo za očekivati da je zakon trenutačno u završnoj fazi i da se piše njegov konačan prijedlog, iz resornog Ministarstva nam je stigao odgovor da je - u fazi mirovanja!

- Ministarstvo je pripremilo Nacrt prijedloga Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, no zbog izvanrednih okolnosti koje su nastupile zbog razornog potresa i pandemije uzrokovane širenjem koronavirusa te činjenice da smo se prioritetno morali posvetiti rješavanju posljedica koje su prouzročili, izrada predmetnog propisa je prolongirana te je isti uvršten u plan normativnih aktivnosti za ovu godinu - navode u odgovoru.

Međutim, ne bi li upravo nakon potresa u Zagrebu i njegovih posljedica, koje bi moguće bile i manje da se u zgrade ulagalo, ovakav zakon trebao biti jedan od prioriteta? Naime, čak je i obnova oštećenih zgrada u potresu otežana upravo zbog pojedinaca i narušenih odnosa suvlasnika, koji i dalje nisu svjesni da sami trebaju brinuti o svojoj imovini.

Cropix

MINIMALNA PRIČUVA

Naši sugovornici, koji su upoznati sa sadržajem Nacrta prijedloga zakona, smatraju kako treba izbjeći uvjerenje da će se njegovim stupanjem na snagu riješiti svi problemi.

- Država je napravila prvi mali korak stambene strategije. I tu je bitno ne samo da javne politike donose kvalitetne propise i mjere u području stanovanja, nego je i na nosiocima vlasti, u konkretnom slučaju sudskoj i upravnoj, odgovornost za (prisilno) provođenje usvojenih mjera i propisa - kaže Bodul.

Pomper, pak, ističe kako je zakon dobro došao, ali ne u smislu prepisivanja odredbi iz postojećih zakona koji se primjenjuju, nego dodatnog definiranja detalja osnovnog zakona kada je u pitanju provedba u domeni vlasništva, kao što su status predstavnika, upravitelja, usmjeravanje kako bi trebala funkcionirati međuvlasnička zajednica...

Iako je Zakon o vlasništvu i drugim pravnim stvarima uveo temeljite promjene nakon raspada bivše države, regulirajući upravljanje zgradama na sasvim nov način, Bodul potvrđuje da dugogodišnja praksa ukazuje na nezadovoljavajuće rezultate.

- Stoga treba posebno pohvaliti inicijativu Vlade te Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja koje je iniciralo izradu zakona, shvaćajući da se kvalitetno stanovanje ne može ostvariti bez odgovarajuće aktivnosti države, odnosno bez donošenja novog zakona koji bi regulirao stanovanje i održavanje stambenih zgrada na dugoročno održiv način - kaže i dodaje kako mu se osobno sviđa ideja uvođenje minimalne pričuve, što je bitno radi tekućeg i investicijskog održavanja, iako će dio već osiromašenog stanovništva to doživjeti kao novi izdatak.

- Vezano za tu temu, smatram da socijalno stanovanje, kao stanovanje za najsiromašnije i ranjive grupe, ne bi trebalo biti predmet ovog zakona već se to mora regulirati na lokalnoj razini, koja je najbolje upoznata s navedenim problemima. Primjerice, da se stanovi u vlasništvu lokalne samouprave daju na vremenski ograničeno korištenje po najamninama koje su za 30 do 50 posto niže od tržišnih - kaže Bodul.

Zamolili smo ga i da ocijeni trenutačno održavanje zgrada u većim hrvatskim gradovima.

Trenutačno normativno i empirijsko stanje, kaže Bodul, iako ukazuje na neka pozitivna pojedinačna rješenja, čini kvalitetno stanovanje neodrživim jer ne rješava niti jedan od brojnih problema. Primjerice, obvezno održavanje stambenih objekata, inspekcije koje bi propisivale kazne za kršenje tih propisa, uključujući i propise o kućnom redu i korištenju stambenog i zajedničkog prostora u zgradi, protupožarnu zaštitu, sigurnost liftova...

- Štoviše, trenutačno neodržavanje stambenog fonda, iako na kratki rok oslobađa vlasnike 'dodatnih' troškova, na dulji rok uništava objekt, umanjuje njegovu tržišnu vrijednost povećavajući cijenu budućih radova - ističe.

Novim zakonom razmatra se da se stambenim zgradama da pravna osobnost kako bi se bolje definirala namjena pričuve, kao i ovlasti upravitelja kao osobe koja operativno upravlja zgradom.

- Sve su to već europski standardi koji će bolje štititi kvalitetu stambenog fonda osiguravajući neometano korištenje privatne imovine. Ipak, iako je postojeći ZoV uveo obvezu svakog suvlasnika-vlasnika stana da upravlja svojim vlasništvom i suvlasništvom, da odlučuje o svemu što se tiče zgrade koja je u njegovu suvlasništvu na način da se zgrada može normalno koristiti u graditeljskom i funkcionalnom smislu, nije predvidio obveze suvlasnika u smislu zaštite javnog interesa. Stoga je nužno utvrditi kako je kvalitetno stanovanje odgovarajućeg standarda i dostupnosti za sve građane javni interes te zajednice, bez obzira na to što je, u pravilu, najveći broj ili barem većina pojedinačnih stambenih jedinica pojedinačno dobro i/ili privatno vlasništvo pojedinca - kaže Bodul.

Dodaje kako se primjenom testa razmjernosti može zaključiti da mjera ograničavanja prava stanara/suvlasnika da odlučuju u određenim segmentima o svojoj imovini, radi potrebe sprečavanja ili otklanjanja opasnosti po život i zdravlje ljudi, osiguravanje sigurnosti zgrada i njezine okoline, ne bi bila nerazmjerna u odnosu na interese koji se tom mjerom namjeravaju zaštititi, pa bi i stoga bila opravdana i dopuštena.

m m

PRIVATNO VLASNIŠTVO

- Ovakva promišljanja su i su skladu sa socijalnom funkcijom prava vlasništva jer nisu samo uputa za konkretno postupanje vlasnika, nego su u prvom redu smjernica zakonodavcu da prilikom uređenja sadržaja vlasništva poštuje zahtjeve javnog interesa - kaže.

Iako se predviđaju i novčane kazne, iz Ministarstva nisu htjeli ulaziti u detaljnija pojašnjenja i konkretne brojke. Bodul, pak, ističe kako će zakon u velikoj mjeri polaziti od teze da ljudi žele kvalitetno stanovanje te da će se za tako nešto potruditi pa sankcija ne bi trebalo niti biti ako netko postupa s pažnjom dobroga gospodarstvenika, odnosno pažnjom dobrog vlasnika.

S druge strane, Pomper ističe da će se sankcije teško regulirati zakonom jer bi to bilo kao da netko kazni susjeda zato što svaki mjesec ne počisti unutrašnjost svojeg automobila.

- Sankcije prema suvlasniku možete definirati i već sada po postojećem Zakonu o vlasništvu. Svaka suvlasnička zajednica može ova pitanja urediti za sebe prema svojim potrebama unutar svog međuvlasničkog ugovora. Nemojmo zaboraviti da se ovdje radi o privatnom vlasništvu, a temeljnim zakonom je propisano da unutar privatnog vlasništva država nema ingerencije, ali unutar zgrade, kao i unutar braka, supružnici, odnosno u našem slučaju suvlasnici moraju i mogu urediti svoje odnose. Ako to ne uspiju, kao i u braku, preostaje im jedino sud kao meritorno mjesto. Nitko drugi, ni upravitelj ni izvršna vlast, prema postojećim zakonima, nemaju se prava umiješati u takav odnos - zaključuje Pomper.

Cropix

ŠTO MOŽEMO NAUČITI OD ZEMALJA U SUSJEDSTVU, A ŠTO SE PREDLAŽE?

SADRŽAJ

Nacrt se sastoji od sedam dijelova

Sam Nacrt zakona sastoji se od sedam dijelova: opće odredbe; zajednički dijelovi i uređaji zgrade, njihovo održavanje, zajednička pričuva i obveza osiguranja zgrade; suvlasnici zgrade i predstavnik suvlasnika zgrade; upravljanje zgradom; nadzor; prekršajne odredbe te prijelazne i završne odredbe.

- Smatrali smo da je sadržaj i struktura Nacrta logički i pregledno raspoređena jer je predlagatelj objektivno i realno odredio načine rješavanja problematike stanovanja u zgradama. Pritom, naravno, nema dvojbe kako rasprava o kvalitetnom stanovanju uključuje veći broj tema koje nisu od manje važnosti od onih koje sam Nacrt regulira. Primjerice, građevinski propisi koji osiguravaju standarde kvaliteta i sigurnosti objekata, urbanistički propisi koji čine osnovu uređenja gradskog prostora, porezni propisi kao jedan od ključnih instrumenata za racionalno korištenje stambenog fonda, socijalni propisi koje stimuliraju izgradnju stanova za zakup... - komentira Dejan Bodul.

SANKCIJE

Prekršajne odredbe

Ovim zakonom trebali bi se stvoriti preduvjeti za djelovanje nadležnih tijela i službi koje provode mjere zaštite javnog interesa, a da se pritom ne povrede Ustavom garantirana prava vlasništva po uzoru na zakonodavstvo pojedinih zapadnoeuropskih zemalja. Sankcije su tako odvojene u poseban dio s nazivom "prekršajne odredbe".

- Predlagatelj naznačuje da će se upravitelj kazniti novčanom kaznom za određene prekršaje. Primjerice, ako na zahtjev suvlasnika ne da na uvid ili ne omogući kopiranje isprava na kojima se temelji godišnji izvještaj o upravljanju zgradom ili druge dokumente vezane uz upravljanje zgradom u roku od 15 dana od dana od kada to suvlasnik zatraži - kaže Bodul.

Dodaje kako se mogućnost novčane kazne može izreći i suvlasniku ako ne dozvoli ulaz u svoj posebni dio zgrade upravitelju, odnosno osobi koju upravitelj odredi ako je to potrebno radi održavanja zajedničkih dijelova zgrade ili otklanjanja kvara koji uzrokuje ili bi mogao uzrokovati štetu zajedničkom dijelu zgrade ili posebnom dijelu zgrade drugog suvlasnika.

- No, konačna rješenja ćemo znati tek na kraju, odnosno kada zakon stupi na snagu - napominje.

ISKUSTVO

Stambene politike u Europskoj uniji

Za razliku od Hrvatske, velik broj članica EU ima zadovoljavajuće uređenu problematiku stanovanja, kao i veću kulturu stanovanja. U nekima je, ističe Dejan Bodul, pravo na stanovanje ustavna kategorija ili je regulirano posebnim, lex specialis, zakonima.

- U Sloveniji je sam ustavni koncept primjerenog stanovanja dio šire problematike koja je prije svega definirana stambenim zakonom iz 2003., koji je od svog implementiranja mijenjan i dopunjavan 11 puta, zadnji put 2020. godine. Ipak, zajedničko svim kvalitetnim stambenim politikama je razumijevanje stanovanja ne samo kao krova nad glavom, nego kao civilizacijskog standarda - kaže.

PRIJEDLOG

Preglasavanje suvlasnika

Dražen Pomper ističe kako se predlagatelj u novom zakonu ne bi trebao toliko baviti u kojem je vremenskom periodu potrebno sazvati sastanak suvlasnika, i to putem oglasne ploče.

- S obzirom na današnje nove tehnologije, koje nisu postojale u trenutku pisanja Zakona o vlasništvu 1997. godine, one bi se mogle integrirati u novi zakonski prijedlog. Konkretno mislim na sve veću raširenost online komunikacije koju bi u nekom obliku bilo potrebno uključiti u postupak donošenja odluka u zgradi, jer velik zastoj u rješavanju problema čine komunikacija te potrebna suglasnost suvlasnika za neku akciju - kaže.

Kad je riječ o potrebnim suglasnostima suvlasnika, dodaje kako bi se mogla primijeniti i iskustva iz drugih zemalja, gdje se nezainteresiranog suvlasnika može preglasati.

- U Slovačkoj odluku donosi 51 posto suvlasnika prisutnih na sastanku, s tim da je jasno zakonski propisano kako se sastanak saziva, vodi i zaključuje, da ne bi bilo malverzacija oko toga je li netko bio ili nije bio obaviješten kao suvlasnik i na koji se način može izjasniti o određenom pitanju ako je spriječen sudjelovati na sastanku - kaže Pomper.

MINISTARSTVO

Cilj je otkloniti nedostatke uočene u praksi

Prije donošenja zakona, navode u Ministarstvu, bit će e-savjetovanje gdje zainteresirani građani mogu davati svoje prijedloge i primjene. Cilj Zakona o upravljanju i održavanju zgrada bio bi, dodaje se, otkloniti uočene nedostatke koje su se pojavile u dosadašnjoj praksi upravljanja zgrada, bez bitnih promjena sadržaja i zadiranja u međuvlasničke odnose uređene Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

I to na način da se osigura kvalitetno upravljanje i održavanje zgrada, odrede kriteriji za utvrđivanje visine pričuve i propiše minimalni iznos pričuve te kriteriji za korištenje sredstava pričuve, definiraju prava i obveze te odgovornosti upravitelja zgrade, definiraju prava i obveze te odgovornosti predstavnika suvlasnika, definiraju prava i obveze te odgovornosti suvlasnika, te da se propiše izrada strategije kvalitetnog i priuštivog stanovanja.