OBNOVA NAKON POTRESA

Zakon nema mehanizme prisile za detaljan pregled i izvedbu nužne sanacije

 FABRIKA ARHITEKTI
Ministarstvo je nedavno objavilo nove vodiče za obnovu građevina nakon potresa za Zagreb i Banovinu

Situacija stanarke Nove Vesi u Zagrebu, čijoj kući već godinu dana opasno prijeti susjedna zgrada teško oštećena u potresima, dok njezini suvlasnici, baš kao i institucije i službe, od građevinske inspekcije do komunalne službe, ne reagiraju, o čemu smo pisali prošli vikend, nije izoliran slučaj. U razgovorima s nekoliko upravitelja višestambenih zgrada i arhitekata, koji s posljednjih mjeseci bave, ili to barem pokušavaju, obnovom oštećenih građevina, doznali smo kako se u gradu broji na desetke takvih sličnih slučajeva.

Pitanje je tko je nadležan u takvim situacijama ili kako prisiliti suvlasnike teško oštećenih zgrada da počnu barem s hitnom sanacijom kako bi se otklonila opasnost za njih i stanare susjednih zgrada i kuća, pa da se potom prijave za povrat sredstava ne čekajući organiziranu obnovu putem Fonda za obnovu.

image
FABRIKA ARHITEKTI

Na potvrdu glavnog projekta obnove od potresa (razina 2) ured Fabrika arhitekti predao je projektnu dokumentaciju za zgradu u Ilici 73 znamenitog arhitekta Martina Pilara, čija je obnova trajala više od šest mjeseci. U potresu se istočna uglovna atika srušila, a zbog potencijalne opasnosti hitnom intervencijom uklonjena je i atika na zapadnoj strani, prilikom čega je oštećen i nadozid tavana s krovnim vijencem. U dogovoru s konzervatorskim zavodom planirana je rekonstrukcija, a za precizno pozicioniranje elemenata bilo je potrebno opsežno istraživanje. Na osnovi povijesnih fotografija proizašla je potreba rekonstrukcije pojedinih dekorativnih elemenata u detaljnom mjerilu 1:5

Svjedoci smo čestih loših odnosa među suvlasnicima, a čak i kad su riješeni svi imovinsko-pravni odnosi, dolazi do situacija u kojima jedni žele obnovu, a drugi ne. Štoviše, postavlja se i pitanje kako će se suvlasnike zgrada koje su nakon pregleda dobile crvenu oznaku prisiliti da izvedu hitne sanacije ili da se uopće prijave za organiziranu obnovu putem Fonda i osiguraju potrebnih 20 posto od ukupnih sredstava za obnovu. Nerijetki su slučajevi u kojima su vlasnici složni, ali nakon svih istražnih radnji, izrade elaborata i glavnog projekta nemaju uvjete za dobivanje kredita pa odustaju od samoobnove i čekaju organiziranu obnovu putem Fonda. Obnova zaštićenih zgrada, pak, posebna je kategorija, a rijetki su oni koji su nam rekli da su se uspjeli probiti kroz sve propise i izvesti obnovu do razine 2. Svi ti slučajevi, nepoznanice, loši odnosi među suvlasnicima, ishođenje potrebnih dozvola, prikupljanje dokumentacije za podnošenje zahtjeva za obnovu, a na kraju i pretromo donošenje odluka koče obnovu grada. Čak se i iz Fonda za obnovu moglo čuti kako podzakonski akt potreban za postupanje još nije na snazi, stoga ostaje upitno hoće li se s prvim radovima, kako se najavljuje, krenuti u lipnju.

image
Suvlasnici dvorišne zgrade u Ilici 47 sami su se odlučili na ozbiljniju sanaciju. Arhitekt Andrej Došen kaže kako su ispravno slijedili svu proceduru i obnovili velik dio oštećenja na tavanu. Odlučili su se na suhomontažne dimnjake, koje je znatno bolje rješenje od zidanih. Vjerojatno će se odlučiti na Projekt pojačanja konstrukcije zgrade ili Cjelovitu obnovu konstrukcije, jer zgrada ima dodatna oštećenja
ANDREJ DOŠEN

Međutim, dok iz Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine te Fonda za obnovu ovih dana stižu različite informacije o tome jesu li ili nisu poslane prve odluke o organiziranim obnovama, velik broj suvlasnika zgrada već je odradio obnovu, barem u onom dijelu koji je nužan da bi se vratili u svoje domove, a njihovi životi koliko-toliko u normalnu svakodnevicu.

Ministarstvo je nedavno objavilo nove vodiče za obnovu građevina nakon potresa za Zagreb i Banovinu, a prema izjavama, proces podnošenja zahtjeva trebao bi biti jednostavan.

Iscrpljeni stanari

Dražen Pomper iz tvrtke za upravljanje zgradama Monel, ujedno i voditelj Grupacije upravitelja Grada Zagreba HGK, ističe kako je Zakon o obnovi zaista pojednostavio proceduru za obnovu, barem u onom dijelu koji se tiče građevinske dozvole za koju je inače potrebno oko dvije godine administracije.

Arhitekt Andrej Došen iz ureda SAAD Arhitekti sudjelovao je na 30-ak projekata većih i manjih sanacija zgrada u centru, a prema njegovim riječima, iluzorno je očekivati da će sad, nakon zakašnjelog donošenja svih propisa i okvira koji omogućuju cjelovite i konstruktivne obnove, doći do velike obnove Zagreba.

image
Suvlasnici zgrade u Ilici 36 angažirali su tim projektanata i sami krenuli u kvalitetnu sveobuhvatnu sanaciju i ojačanje zabatnih zidova potkrovlja, dijelova krovišta i dimnjaka, čime će dugotrajno riješiti statičke probleme zgrade
RANKO ŠUVAR/CROPIX/

- Ono što je možda promaknulo gospodi iz Fonda za obnovu i raznih ministarstava jest to da je velik postotak ljudi iz oštećenih zgrada obnovio ono što su mislili obnoviti. Ljudi su se željeli vratiti u svoje stanove ili iznajmiti stanove u najmu koji su im mjesecima stajali prazni. Nisu željeli čekati, nisu željeli živjeti u prašini ili kod rodbine. Angažirali su projektante, izradili su se projekti raznih opsega i formata, jer nije postojao točan format za razne razine projekta, i dogovoren je minimum minimuma koji se mora odraditi da se zgrada osposobi za daljnje stanovanje. Najčešće je to podrazumijevalo sanaciju dimnjaka, zabata te pojedinih zidova na stubištu i stanovima. Nakon toga su ishođeni krediti i angažirani izvođači te je nakon izvršenih radova prikupljena dokumentacija za povrat dijela sredstava. S obzirom na to da je cijeli proces iscrpio stanare tih zgrada, a povišena pričuva i ishođeni krediti za dosadašnje sanacije ograničit će daljnja ulaganja u zgrade, mislim da je ispravno pretpostaviti da su te zgrade sa svojim obnovama, ma koliko "nedovoljne" bile, završile - komentira.

Novo zanimanje

U dosadašnjem procesu obnove, nastavlja, golemu su ulogu odigrali predstavnici stanara, koji su žrtvovali mnogo svog slobodnog vremena i živaca, dimnjačari, plinaši te projektanti raznih struka, koji su se često bavili svim i svačim, a ne samo projektiranjem. - Najmanju ulogu u dosadašnjem procesu obnove, koji prema njima tek počinje, a zapravo je velikim dijelom završen, odigrali su Fond i ministarstva. Njihovu su ulogu zapravo vrlo hrabro preuzeli GSKG i ostali upravitelji stambenih zgrada, koji su predstavnicima i nama projektantima služili kao izvor informacija i podrška u svim fazama projekta. Cijelu situaciju možda najbolje opisuje sljedeće: u više od 30 projekata sanacije zgrada u Zagrebu, na kojima sam sudjelovao, upoznao sam 20-ak zaposlenika GSKG-a, desetak ostalih upravitelja, nekoliko dimnjačara i plinaša i nula zaposlenika Fonda za obnovu Zagreb te isto toliko zaposlenika ijednog ministarstva - ističe Došen.

image
Arhitekt Andrej Došen
SAAD ARHITEKTI

Obavezno angažirajte statirača radi pregleda cijele zgrade. Rezultat će biti smisleni elaborat, savjetuje A. Došen

Govorimo li o samom postupku za obnovu, predstavnicima stanara savjetuje obavezno angažiranje statičara koji se izvršiti detaljan pregled svih dijelova zgrade.

- Bitno je da se pregledaju cijela zgrada i svi stanovi jer su dosad vrlo često ti pregledi, prema željama stanara, bili orijentirani isključivo na dijelove koji su vidljivo i ekstremno oštećeni. Pregled ne može rezultirati usmenim preporukama, što poslije dovodi do zabuna i "gluhog telefona", nego je produkt takvog pregleda elaborat koji smisleno i sistematizirano popisuje oštećenja, uz komentare i kratke preporuke za sanaciju - napominje. Dodaje kako stanari na osnovi takvog elaborata odlučuju o daljnjim koracima i razini sanacije i ojačanja, a samim time i projekta koji žele.

- Ako se odluče na sveobuhvatniju, konstruktivnu ili cjelovitu sanaciju, važno je shvatiti da je opseg organizacijskog dijela projekta golem te da ga ne mogu u cijelosti preuzeti projektanti, upravitelji zgrada, a često ni predstavnici stanara. Primijetio sam da su potres i obnova iznjedrili novo zanimanje, "koordinator u obnovi", za koje mislim da ih je uputno angažirati prilikom većih obnova - kaže Došen.

Nadležnost inspekcije

Stanarima savjetuje i da se prije angažiranja statičara, projektanta, koordinatora, strojara i ostalih stručnih sudionika u projektu raspitaju o njihovim referencama, a nakon što odaberu te ljude, neka im vjeruju i slušaju ih. - Jedan od najčešćih razloga sporosti obnove je neslaganje stanara, kako međusobno tako i s angažiranim stručnjacima - kaže Došen.

Iako se, ističe, mogu diskutirati "razine" sanacije, trebao bi postojati minimum koji bi bio preporučen projektom, a obvezujući Zakonom o obnovi. Velika je mana zakona, ističe, što u njemu nisu predviđeni mehanizmi prisile, ni za detaljni pregled, ni za izvedbu nužne sanacije.

image
Dražen Pomper
SCORPIO961VP/

Zakon je pojednostavio proceduru za obnovu, barem u onom dijelu koji se tiče građevinske dozvole, kaže D. Pomper

Ako Zakon o obnovi nema mehanizme prisile, bi li se u slučajevima sličnima onom u Novoj Vesi mogao ili trebao primijeniti Zakon o gradnji, koji kaže da će se fizička osoba kao vlasnik građevine kazniti novčanom kaznom u iznosu od 15 do 30 tisuća kuna ako ne poduzme hitne mjere za otklanjanje opasnosti i ne označi građevinu opasnom u slučaju oštećenja građevine? Za pravnu osobu kao vlasnika građevine za isti je prekršaj predviđena novčana kazna u iznosu od 25 do 50 tisuća kuna.

Dražen Pomper ističe kako je prema trenutačno važećim zakonima i propisima nadležna građevinska inspekcija, koja postupa po primitku prijave ili zahtjeva treće osobe, poput primjerice vlasnika kojima prijeti susjedna oštećena zgrada, ali isto tako po prijavi da se građevina rabi suprotno namjeni ili ako se ne osigura njezino održavanje.

FOND ZA OBNOVU

Odgovori na neka od učestalih pitanja

Kako dokazati da vlasnik ima pravo na 80 posto sredstava za obnovu?

Fond za obnovu: Omjer sufinanciranja određuje se prema mjestu prebivališta/boravišta i za nekretninu u kojoj je prijavljeno prebivalište/boravište, a koja je oštećena potresom. Da bi vlasnik stekao pravo na sufinanciranje sukladno Zakonu o obnovi, mora biti vlasnikom na dan 22.3.2020. (28./29.12.2020.) nekretnine za koju je podnesen zahtjev. Pravo na sufinanciranje od 80% ima vlasnik za nekretninu u kojoj ima prijavljeno prebivalište ili boravište, a koja je oštećena potresom, dok za svaku sljedeću, ako je i za nju predan zahtjev za obnovu, ima pravo na sufinanciranje od 50% prihvatljivih troškova konstrukcijske obnove.

Što kad je neka zgrada označena žutom ili crvenom naljepnicom i konstrukcija joj je stradala, a dio suvlasnika ne želi u konstruktivnu obnovu?

Fond za obnovu: Odluku o obnovi donosi većina suvlasnika prema suvlasničkim dijelovima (više od 50%). Ako većina suvlasnika donese odluku o obnovi i predstavnik suvlasnika ili upravitelj predaju zahtjev, odluka koja koju donosi Ministarstvo odnosit će se na sve suvlasnike predmetne zgrade.

Kako se provjerava da (su)vlasnici višestambenih zgrada i obiteljskih kuća imaju na raspolaganju preostali dio sredstava za obnovu, do stopostotne realizacije obnove?

Fond za obnovu: Vlasnici, odnosno suvlasnici zgrada će prije početka izvođenja radova na obnovi uplatiti potrebna sredstva do potpunosti obnove na račun Fonda za obnovu, ako odluče da obnovu provodi Fond. Prije toga su dužni osigurati sredstva u zajedničkoj pričuvi. Ako se ta sredstva ne osiguraju u zajedničkoj pričuvi i ne uplate na račun Fonda za obnovu, na tim nekretninama, odnosno posebnim dijelovima nekretnina će se osnovati založno pravo (hipoteka) u korist Republike Hrvatske kao založnog vjerovnika, do osiguranja potrebnih sredstava.

SMJERNICE MINISTARSTVA: MINI VODIČ ZA PODRUČJE ZAGREBA I OKOLICE

Zgrade sa zelenom oznakom

Suvlasnici imaju pravo na povrat novca utrošenog na hitnu sanaciju (nužna privremena zaštita zgrade od atmosferilija i uklanjanje ili učvršćenje opasnih dijelova zgrade; popravak ili zamjena dimnjaka; popravak ili zamjena zabatnog zida; popravak dizala i popravak stubišta). Rok za predaju zahtjeva je 31. prosinca 2021., a novčana se sredstva (12 tisuća kuna po svakoj samostalnoj stambenoj i poslovnoj jedinici u zgradi ili obiteljskoj kući) ne isplaćuju unaprijed, nego Ministarstvo nadoknađuje opravdane, odnosno prihvatljive troškove za izvedene radove koji su dokumentirani ili specificirani.

image
Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine

Zgrade sa žutom oznakom U2

Suvlasnici imaju pravo na povrat utrošenog novca na hitnu sanaciju, sufinanciranje konstrukcijskog dijela obnove i povrat novca utrošenog na izradu glavnog projekta. Zahtjev za konstrukcijsku obnovu nudi mogućnost organizirane obnove putem Fonda, kojoj prethodi odgovarajuća odluka Ministarstva, a suvlasnici obnovu mogu provesti i sami. Prije početka radova potrebno je zatražiti odgovarajuću odluku Ministarstva, a po primitku završnog izvješća nadzornog inženjera i izjave izvođača može se zatražiti povrat sredstava. Rok za predaju zahtjeva je 31. prosinca 2027. godine. Pri obnovi država snosi 60% troška, Grad Zagreb 20%, a vlasnik, odnosno suvlasnici preostalih 20%. Vlasnici nekretnina mogu biti oslobođeni sufinanciranja obnove u iznosu od 20% ako njihov dohodak (uključujući bračnog ili životnog partnera) u protekloj i tekućoj godini ne premašuje iznos neopore zivog dohotka i čija ukupna imovina na dan potresa nije premašivala 200.000 kuna. Konstrukcijska obnova u potpunosti će se, uz pravovaljane isprave, sufinancirati osobama s invaliditetom, uz pravovaljane isprave, a isto vrijedi za korisnike socijalne skrbi koji primaju zajamčenu minimalnu naknadu. Pravo na povrat novca utrošenog za izradu glavnog projekta odnosi se na glavni projekt čija je izrada započela prije stupanja na snagu Zakona o obnovi (17. rujna 2020. godine), a rok za predaju zahtjeva, uz pravovaljanu dokumentaciju, je 30. lipnja 2021.

image
Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine

Zgrade s crvenom oznakom

Suvlasnici imaju pravo na povrat utrošenog novca na hitnu sanaciju, sufinanciranje konstrukcijskog dijela obnove zgrade oštećene u potresu, povrat novca utrošenog za izradu glavnog projekta, uklanjanje obiteljske kuće ili zgrade te izgradnju zamjenske obiteljske kuće. Odluku o uklanjanju višestambene, poslovno-stambene zgrade ili obiteljske kuće donosi Ministarstvo na temelju zahtjeva i dostavljene dokumentacije, a uklanjanje uništenih zgrada, uz suglasnost suvlasnika i po potrebi nadležnih tijela za zaštitu i očuvanje kulturnih dobara, u potpunosti se financira iz državnog proračuna. Rok za predaju zahtjeva za zgrade je 31. prosinca 2021., a za obiteljske kuće 31. prosinca 2025. Zahtjev za gradnju zamjenske obiteljske kuće može se podnijeti ako je uklonjena kuća bila prijavljena kao prebivalište ili boravište vlasnika ili vlasnikovih srodnika. Može se birati između samostalne i organizirane obnove. Zahtjev za organiziranu gradnju se predaje Ministarstvu, koje na temelju dostavljene dokumentacije donosi odluku o gradnji zamjenske obiteljske kuće koju prosljeđuje Fondu za obnovu radi daljnjeg postupka. Ako je riječ o samostalnoj gradnji obiteljske kuće, po ishođenju uporabne dozvole Ministarstvu se može podnijeti zahtjev za povrat utrošenih novčanih sredstava, kao i zahtjev za oslobođenje od uplate sredstava.

image
Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine

SVE INFORMACIJE GRAĐANI MOGU DOBITI U INFORMATIVNOM CENTRU "OBNOVA" U ULICI KNEZA MISLAVA 2 TE PREDATI ZAHTJEV ZA OBNOVU

Želite li dopuniti temu ili prijaviti pogrešku u tekstu?
10. studeni 2024 12:05