Zlatko B. iz Opatije nekoliko se puta u životu selio i prodavao imovinu. Prvo iz Siska za Kvarner, a posljednji put oglas za prodaju kuće objavio prije nekoliko tjedana. Pa ipak, nikada u životu, kaže, nije dobio ponudu za posredovanje kao što je to bila ona od agencije za nekretnine Opereta.

- Javili su mi se nakon što sam objavio oglas i ponudili da preuzmu prodaju kuće. Rekao sam im da mi pošalju prijedlog, ali nakon što sam ga pročitao, ostao sam iznenađen - priča nam Zlatko i pokazuje ponudu. U njoj stoji kako je Opereta spremna preuzeti prodaju u jednoj od dvije varijante: kroz ekskluzivni ugovor u sklopu kojega bi nekretninu prodavala isključivo Opereta ili kroz neekskluzivni ugovor koji bi prodavatelju omogućavao da kuću na tržištu reklamiraju i druge agencije.

U oba slučaja posrednička naknada iznosi tri posto plus PDV na kupoprodajnu cijenu, ali prije nego što agencija pristane prodavati nekretninu, Zlatko joj je treba platiti "ulaznu naknadu" koja je i više nego izdašna.

Sklapanje ugovora

U slučaju ekskluzivnog ugovora ona iznosi šest tisuća, a u slučaju običnog ugovora čak deset tisuća kuna koje je Opereti potrebno platiti kako bi uopće uvrstila njegovu nekretninu u svoju ponudu.

- Nikad u životu agent me nije tražio da mu dam novac prije nego što je nekretnina prodana, a kamoli da mu prvo platim ulaznu naknadu, a potom još isplatim proviziju od tri posto ostvarene cijene - požalio se Zlatko. Agenciju je zamolio da mu ponudi alternativu, recimo da umjesto fiksne ulazne naknade svaki mjesec plaća troškove koje će agenti imati zbog dolaska do Opatije, a ponudio im je čak i da im fiksnu naknadu u punom iznosu, uz proviziju, plati kad kuća bude prodana.

- Rekli su da to nije moguće - rekao nam je čitatelj. Mi smo se za pomoć odmah obratili Ministarstvu gospodarstva u čijoj je nadležnosti tumačenje Zakona o posredovanju u prometu nekretninama. Pitali smo ih smije li agencija od kupca naplaćivati i posredničku i takozvanu fiksnu ulaznu naknadu kao preduvjet da bi nekretninu uopće stavila u svoju ponudu te kakve vrste naknada agencije uopće smiju naplaćivati.

Vrlo brzo od Ministarstva je stigao odgovor u kojem je jasno navedeno kako je naplata fiksne ulazne naknade suprotna propisima. "Posrednik prema važećim materijalnim odredbama Zakona o posredovanju u prometu nekretnina ne može zahtijevati od klijenta ulaznu naknadu, a koja bi bila preduvjet za sklapanje ugovora o posredovanju u prometu nekretnina u smislu članka 15. i 28. zakona", stoji u odgovoru Ministarstva.

Pojašnjavaju kako je zakonom propisano pravo na posredničku naknadu koja se određuje ugovorom i čija se visina određuje slobodno, bez ograničenja na tržištu, a propisano je i da se pravo na naplatu te naknade ostvaruje tek nakon sklapanja ugovora za koji je netko posredovao, osim ako prethodno nije ugovoreno da se to pravo stječe već pri sklapanju predugovora.

Nadalje, kažu kako zakon definira da opći uvjeti poslovanja moraju za svaku vrstu posredovanja sadržavati visinu posredničke naknade i opis poslova koji su obuhvaćeni tim plaćanjem, a koji obvezatno obuhvaćaju povezivanje nalogodavca i treće osobe te provjeravanje stanja nekretnina, potrebne pregovore i pripremne radnje za sklapanje pravnog posla, a potom i vrstu i visinu troškova ako posrednik u dogovoru s nalogodavcem obavlja za njega i druge radnje u vezi s poslom koji je predmet posredovanja.

Stvarni troškovi

Zakon definira i da agencija smije od prodavatelja naplatiti troškove dodatnih usluga u vezi s poslom koji je predmet posredovanja, ali u visini stvarnih troškova i tek ako je tako posebno ugovoreno između posrednika i nalogodavca.

Dakle, posrednička naknada može, dodatni troškovi i poslovi također - no fiksna ulazna naknada nešto je što zakon, a ni praksa baš ne poznaju. Za pojašnjenje ovakve prakse obratili smo se vlasniku Operete Borislavu Vujoviću, a on nam je poslao pisani odgovor. Kaže kako je u ovom slučaju riječ u takozvanom Opereta plus programu koji "prelazi uobičajeno posredovanje".

"Dodatnu vrijednost ugrađenu u program ne naplaćujemo, nego je i dalje pravo na posredničku naknadu vezano uz realizaciju posredovanog posla, a naknada za program je pokrivanje stvarnih troškova nastalih prezentacijom i posredovanjem koje prelazi uobičajeno posredovanje i prezentaciju.

Klijenti su sa svim uvjetima stupanja upoznati od samog početka, svima je uručena ponuda kojom se obrazlaže dodana vrijednost programa. Ne postoje za klijenta nikakvi skriveni troškovi", navodi Vujović. Nas je zanimalo zašto agencija onda, ako ulazna naknada predstavlja dodatni trošak, taj trošak ne naplaćuje u stvarnom iznosu te kako je moguće da dodatni troškovi u neekskluzivnom ugovoru budu 65 posto skuplji od ekskluzivnog.

"Ulazna naknada korespondira s troškovima, a individualni pristup klijentu podrazumijeva i mogućnost preuzimanja dijela tih troškova od strane agencije, odnosno odobrenje popusta klijentima za koje se u skladu s poslovnom politikom utvrdi da donose potencijal ", tvrdi Vujović.