Neki agenti za nekretnine nisu prodali baš ništa u posljednja tri mjeseca, prepričao nam je jedan agent za nekretnine što je čuo od kolega ovih dana.
"Najteže je novijim agencijama, a oni koji su etablirani i imaju svoju mrežu kupaca nisu još jako osjetili te promjene, ali određeni zastoj je očit", rekao nam je drugi agent s kojim smo razgovarali.
O promjenama na tržištu nekretnina, odnosno padu i zastoju prodaje, u javnosti i krugovima onih koji se tim poslom bave još uvijek se sramežljivo istupa. No, prijelomna točka na tržištu nekretnina već se događa. I prije je bilo najava stručnjaka da će doći do toga, ali dosad se nije sve toliko jasno očitovalo u transakcijama i još se, možda malo naivno, do prije nekoliko mjeseci vjerovalo da će sve biti kao dosad. Ali nije.
Dva aktivna tržišta
Inflacija je odigrala svoje, prelijevanje dijela novca iz banaka u nekretnine se usporilo, Nijemci su povukli kočnicu, a pritom su cijene nekretnina u Zagrebu i na obali najveće dosad. Sve je to polako na svoj način utjecalo na tržište. I kao dodatno zakucavanje - rast kamatnih stopa na kredite, koje su sad uglavnom 3,7, a u praksi četiri posto.
- Usporavanje tržište osjetilo se već ovo proljeće, a posebno se osjeti sada u srpnju. Usporenje tržišta se manifestira manjim brojem upita kupaca, a u konačnici i manjim brojem realizacija - ocijenio je Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama HGK i vlasnik agencije Kastel nekretnine.
Kod nas kao da postoje dva aktivna tržišta: jedno na obali i gradovi na kontinentu, odnosno Zagreb. Kakva je situacija u tom smislu kad je riječ o promjenama?
- Da, istina je da u Hrvatskoj postoje dva tržišta, ono na obali i ostatak Hrvatske, i treba reći da je sezonalno usporavanje, primjerice, u Zagrebu standardno ljeti, ali je i promet u priobalju niži od očekivanja. Iako još nemamo točne podatke, gruba je procjena da je već sada, u srpnju, u prosjeku oko 20 posto niži promet. Točni broj realizacija saznat ćemo tek poslije i moći ćemo biti puno precizniji - odgovorio je Ranilović.
Do usporavanja je, smatra, došlo iz više razloga, i to upravo na isti način kako je dolazilo do rasta cijena.
- Kao što sam više puta ponovio najavljujući ovu situaciju, Hrvatska ne može biti izolirana od gospodarskih kretanja u Europi, pa je jedan od glavnih razloga usporavanja prometa gospodarsko stanje u Njemačkoj, Austriji i drugim europskim zemljama. Usporavanje inflacije postupnim dizanjem kamata smanjilo je potražnju, što se u konačnici odrazilo i na tržište nekretnina. A u Hrvatskoj je uzrok usporavanja svakako nerealni rast cijena. To se ne osjeti samo na prometu nekretnina, nego i na najmu nekretnina, kako dugoročnom tako i turističkom, ali i na i potrošnji drugih usluga i proizvoda - rekao je Ranilović te dodao da je i psihološki moment uvijek prisutan.
Zanimalo nas je hoće li to dovesti do toliko željenog pada cijena nekretnina ili barem dijela nekretnina. - Pad cijena ne događa se odmah i uvijek je potrebno neko vrijeme jer se prodavatelji vrlo teško odriču zamišljenog iznosa, ali će do korekcije cijena svakako doći, posebno za one nekvalitetnije nekretnine i dobar dio rabljenih.
Novi ciklus
Uvijek će neke lokacije i posebno kvalitetna novogradnja u kvalitetnom okružju zadržati cijenu - istaknuo je Ranilović.
Očekujete li da će neke agencije morati staviti ključ u bravu, pitamo ga. - Neke agencije, koje su počele raditi u posljednje dvije godine u fazi rasta tržišta, imat će problema jer ne znaju upravljati sustavom u krizi, odnosno u situaciji kada kupac postaje važniji od prodavatelja. Općenito je prevelik broj agencija na tržištu za količinu nekretnina i kupaca. Nekima zaista neće biti lako. Opstat će, kao i uvijek, one agencije koje imaju kvalitetniju uslugu - smatra Ranilović.
Ne očekuje krizu kakva je bila 2008. godine, ali ovo je početak nekog novog ciklusa koji će ići u suprotnom smjeru od dosadašnjeg. Prema nekom nepisanom pravilu, ciklusi se izmjenjuju svakih sedam-osam godina, pa možda to ni sad ne bude iznimka. Tržište je nakon 2008. počelo rasti 2015., a sada je već 2023. godina.
- Niti jedan rast nije vječan ali, na sreću, tako je i s padom cijena. Tržište se trebalo vratiti u realne okvire, što će se manje-više i dogoditi u razdoblju ispred nas - predviđa Ranilović.
Trend pada broja transakcija na tržištu nekretnina, koji je počeo krajem 2022., nastavio se, kaže Sanjin Rastovac, direktor agencije Sky nekretnine, i tijekom prve polovice 2023. godine.
Stambena politika
- Jedan od ključnih čimbenika je manji broj stranih kupaca i kupaca koji se oslanjaju na kreditna sredstva za kupnju nekretnina, što je dovelo do smanjenja ukupne potražnje na tržištu. Razgovori s kolegama koji rade na nekretninskom tržištu u obalnim područjima, ali i u Zagrebu potvrđuju da je ostvarivanje prodaje postalo puno teže nego prije i u nekim agencijama taj pad broja kupoprodaja ide i do 30, 40 posto.
To možda zvuči kao velika brojka, ali treba imati na umu da su iznosi transakcija veći nego prije i da je broj kupaca bio u rastu već dugi niz godina, pa je određena korekcija i dobrodošla - napomenuo je Rastovac.
Ponuda nekretnina također ima ključnu ulogu u novonastalom stanju. Tržište je, objašnjava Rastovac, preplavljeno lošim nekretninama koje imaju nerealno napuhane cijene i koje su u oglasnicima više od godinu dana, a istodobno je malo kvalitetnih nekretnina s realnim cijenama. Ovakva neuravnoteženost između ponude i potražnje stvara nepovoljnu situaciju za sve sudionike na tržištu. Naglašava da pad nije prisutan kod svih agencija.
Koji je segment tržišta ili dio Hrvatske više uzdrman padom?
- Rekao bih da se obalni dio tržišta nekretnina lošije nosi s promjenama koje dolaze jer su velikom većinom svoje ponude orijentirali na inozemne kupce, a Zagreb je i dalje ovisan o domaćim kupcima - odgovorio je Rastovac.
Već se neko vrijeme, kaže, priča o priuštivosti nekretnina na obali i važnosti da se ponuda prilagodi i domaćim kupcima jer oni trebaju biti prioritet iz više razloga. To povlači i puno veću temu o održivosti cijelog sustava, od turizma do radne snage, što u konačnici utječe i na tržište nekretnina.
- Krajnje je vrijeme da država intervenira i osmisli novu stambenu politiku koja će, nadam se, biti nekoliko razina pametnija od dosadašnjih subvencija - istaknuo je Rastovac.
Je li zagrebačko tržište onda i najstabilnije, zbog stalne potrebe većeg broja domaćih ljudi?
- Zagreb će uvijek biti najstabilnije tržište jer je najveći grad i posljedično se tu događa najviše transakcija, odnosno tržište će uvijek biti aktivno u određenoj mjeri. Zagrebačko tržište je trenutačno u stanju mirovanja zbog godišnjih odmora - zaključio je Rastovac.q
------------------------
PRODAVATELJI
Nužna korekcija cijena
Trend usporavanja tržišta nastavit će se do trenutka kada prodavatelji shvate da trebaju korigirati cijene.
- Ne vidim razlog da taj pad bude drastičan kao što neki očekuju jer je ponuda i dalje slabija od potražnje te kronično nedostaje kvalitetnih nekretnina na dobrim lokacijama. Korekciju prije svega očekujem kod starogradnje na lošijim lokacijama te kod nekih novogradnji za koje su pretjerali s traženim cijenama pa im prodaja ne ide prema planu. Vjerujem da bi korekcija takvih nekretnina u iznosima od pet do deset posto imala pozitivan utjecaj na tržište i podržala stabilnost tržišta - kaže Sanjin Rastovac.
---------------------------
BANKE
Povećanje kamatnih stopa usporava tržište
Najbolji primjer su nedavni pregovori o jednom stanu gdje je kupac svojom situacijom prikazao razliku koja je nastala kao posljedica podizanja kamata.
- Prije tri mjeseca bio je u banci da provjeri svoju kreditnu sposobnost kako bi odredio budžet za kupnju stana i tada je kamata bila oko 3,1 - 3,2 posto. Ovaj je tjedan napokon pronašao stan koji mu odgovara i opet otišao do banke da bi saznao kako je sada kamata četiri posto. U slučaju da podižete kredit od 200.000 eura na 25 godina, to znači da biste trebali ukupno otplatiti oko 30.000 eura više kamata. Zato je planirani budžet tog kupca pao za oko deset posto - kaže Sanjin Rastovac.
Napominje da se kredit može refinancirati kada kamate dođu na niže razine.
